L’effet « stade de France »
définition et impacts

ADIL 93

Après l’organisation de la coupe du monde en 1998, le « Stade de France » est devenu l’un des moteurs de la promotion de la ville de Saint-Denis, et plus spécifiquement un argument de vente des promoteurs venant s’implanter sur le quartier de la Plaine-Saint-Denis, secteur de développement stratégique au Schéma Directeur d’Aménagement et d’Urbanisme de la Région Île de France.

Cependant, cet « effet » Stade de France, dont la presse immobilière est férue, emporte- t-il de véritables conséquences immobilières, est-il structurant de l’espace ?

L’objet de cette étude est de qualifier ce phénomène et de diagnostiquer ses répercussions et impacts sur le territoire de la plaine-Saint-Denis, et plus largement sur la Plaine de France et l’ensemble du département.

Cette réflexion sera ciblée évidemment sur l’habitat et le marché de l’immobilier, mais sans l’isoler du contexte urbain de la plaine-Saint-Denis, zone du périmètre de l’établissement public d’aménagement de la Plaine de France.

I – Une dynamique et un effet « stade de France » sur l’immobilier ?

 A - Recensement des opérations immobilières et opinions des acteurs de l’immobilier

1 - Des opérations immobilières mineures autour du stade

  a – Les opérations

A proximité du stade de France, on dénombre quelques opérations.
Le quartier du Grand Stade et la rue Jesse Owens font principalement l’objet de ces aménagements,  les réalisations y sont de deux types :

- constructions de logements privés groupés :
Le promoteur Logement et Ville réalise la résidence « les Bateliers », un ensemble d’appartements de 2 à 4 pièces pour un coût moyen de 1830 €/m2 (hors parking).

Meunier réalise la résidence « les Exclusives »,  copropriété de 2 immeubles représentant 96 appartements (6539 m² de SHON) . Livraison prévue en 2003.
Cette opération offre une vue sur le Stade de France et une ouverture sur le canal de la Seine par le biais d’un jardin privatif (1 509 m²).
Une première tranche de 48 logements a été vendue en 4 mois, actuellement, il se vend 4 logements par mois pour les 48 appartements restants.

Feréal – groupe Georges V ,  livre des logements de 2 à 3 pièces.

L’Aménageur SANEM Stade de France réalise une résidence-services de 120 logements, à proximité du magasin Truffaut.

 - des opérations de logements sociaux autour du stade
3750 m² soit 46 logements vont être construits par la ville de Saint-Denis pour le 2ème trimestre 2003. C’est la seule opération de logements sociaux autour du Stade de France.

  b – Contraste entre le public « cible » et le public acquéreur

On ne connaît que le public cible par le biais de la promotion « les exclusives », Meunier prévoit des acquéreurs dont le profil de ressources est compris entre 2 500 et 3 000 € / mois. En dessous, il est impossible d’acquérir ce genre d’appartements.
Cette promotion vise essentiellement les cadres moyens et les investisseurs.

En revanche, on constate que le profil des acquéreurs d’appartements sur la Plaine-Saint-Denis entre 1998 et 2001, est bien différent du profil recherché par les promoteurs : Il est constitué pour autant d’acquéreurs à faibles ressources (21% d’ouvriers et 21,5 % d’employés) que d’acquéreurs de type « cadres moyens » (21% de cadres intermédiaires et 16% de cadres intellectuels supérieurs). Ce profil est celui que l’on retrouve à Saint Denis et en Seine Saint Denis.
Pour l’essentiel, ces acquéreurs sont à 88% des particuliers, à 7% des sociétés civiles immobilières, et enfin, 5% des ventes concernent le secteur public, les entreprises et les marchands de biens.
Les personnes morales sont plus nombreuses à acquérir sur la Plaine, comparé au reste de la commune et du département.
De plus, le profil des acquéreurs venant de Paris est semblable à la zone étudiée. On peut en conclure que Paris voit le départ des classes populaires et moyennes vers la Plaine, mais ce n’est pas le seul secteur à être touché par ce phénomène.

2 - Un effet immobilier « Stade de France » qui s’étend et se limite à la Plaine Saint Denis

Les opérations sont plus nombreuses sur le restant de la Plaine qu’autour du périmètre restreint du stade de France.
Les ZAC principalement font l’objet de construction de logements (en annexe, le nombre de logements réalisés dans chacune des ZAC).
Les opérateurs déclarent construire sur la Plaine Saint Denis en raison de la proximité du stade mais surtout parce que c’est un secteur en pleine mutation (grâce à l’impact Stade de France).
C’est le cas des réalisations le long des jardins Wilson, comme la résidence Diderot, qui lie commerces et logements.
Des démolitions sont aussi prévues pour la reconstruction de trois bâtiments d’habitations (67 logements), près de l’avenue François Mitterand.
La Plaine est également le lieu de construction de logements sociaux dont 99 logements sont en cours de finition près des futurs locaux d’AB productions.
Au total, c’est près de 250 logements qui ont été autorisés par an entre 1998 et 2001, principalement sur le secteur de la Plaine.
Les opérateurs des communes proches de la Plaine n’ont pas construit en raison du stade de France, la proximité à Paris étant l’argument premier.
De plus, la ville de Saint-Denis voit l’intérêt que les opérateurs portent sur la Plaine et cherche à ce que les promoteurs réalisent également des opérations complémentaires dans le centre ville.

Un autre argument de la limitation du phénomène à la Plaine peut s’expliquer par l’origine géographique des acquéreurs parisiens : en effet, 30% des acquéreurs sur la Plaine sont parisiens. Mais il ne sont que 10% sur le reste de la commune. Ce phénomène n’a donc pas de répercussions immobilières sur le reste de Saint Denis.

 3 – Un avis divergent entre les acteurs du marché de l’immobilier

  a - Un engouement autour du Stade de France pour les promoteurs immobiliers

Les opérateurs rencontrés mettent en exergue l’ effet « stade de France » qui profite à la Plaine-Saint-Denis.
Les opérations immobilières sont donc intéressantes : le site est extraordinaire et très recherché car bien situé, en raison de la proximité du Stade de France, de Paris et des réseaux de transport.
Le discours commercial entendu en bulle de vente auprès des clients, dans le cadre de la promotion des Bateliers est le suivant : les gens qui achètent les appartements de la promotion, travaillent à Châtelet et aux Champs Elysées.
Est ce vrai ? Il est en tout cas clair que cet argument vise à attirer une catégorie sociale favorisée. Ceci donne aux clients une certaine image du site, renforçant l’intérêt que représente ces promotions situées à proximité du Stade de France.
Nous obtenons plus de détails dans le cadre de l’opération des exclusives : le quartier du stade de France est un quartier sécurisé avec un commissariat proche et de nombreux commerces et dont de nouveaux à venir.
Aux yeux des promoteurs, l’effet « stade de France » représente un élément marketing et promotionnel important.

  b - Un phénomène immobilier inexistant pour les agences immobilières

L’opinion des agences immobilières sur un éventuel phénomène ou effet « stade de France » sur l’immobilier est unanime : elles ne travaillent pas grâce à la reconversion de la Plaine-Saint-Denis et encore moins grâce au Stade de France
Pour ces acteurs, ces phénomènes n’ont eu aucune répercussion positive sur le marché de l’immobilier dyonisien.

Les annonces présentes dans les vitrines des agences ne présentent pas dans leurs argumentaires la proximité du stade de France et l’intérêt de sa proximité, elles ciblent plutôt la proximité des portes de paris, le bord de Seine et surtout la proximité du Centre Ville et des réseaux de transports (autoroutes, métro, RER, Tramway…).

On peut résumer les propos des agences de la façon suivante :

- Le Stade de France, ni la Plaine-Saint-Denis ne représentent un argument de vente et de location dans Saint-Denis.
Cet argument de la proximité du stade de France est à double tranchant : lors des manifestations, la proximité serait d’ailleurs plutôt gênante.
- Les salariés de la Plaine-Saint-Denis ne cherchent pas à rester sur place dans la majorité des cas, encore moins à s’installer à Saint Denis ou sur la Plaine de France.
Ils privilégient l’utilisation des réseaux de transports, qui les font revenir vite à Paris ou dans les autres départements.
- Le stade de France est le stade national et parisien. Si on observe les populations quittant le stade après les manifestations, on voit qu’ils repartent tous, en RER et en métro, à Paris et dans le reste de l’île de France.
- Pour certaines agences, le stade de France n’a rien apporté et n’a rien à voir dans le marché de l’immobilier : la conjoncture est bonne et il y a une forte demande.
Ce sont ces seuls éléments qui font vendre, pas le stade de France, ni même le nouvel essor de la Plaine-Saint-Denis.
Il n’y a pas eu d’augmentation des prix, ni augmentation de la demande en raison de l’implantation du stade de France et des mutations connues par la plaine.
- De trop rares promotions se sont mises en place et ce n’est pas la population locale qui investi dans de tels programmes immobiliers..
- Le Stade de France a donné un impact de notoriété sur la Plaine-Saint-Denis, mais limité sur Saint Denis.

  c – Des propos à nuancer

Les propos des agences immobilières sont à nuancer : en effet, le marché de l’immobilier sur la Plaine-Saint-Denis est un marché particulier pour plusieurs raisons :
L’immobilier de la Plaine est constitué pour l’essentiel d’immeubles insalubres construits avant 1948 et généralement composés de 2 pièces actuellement supeuplées. Ces immeubles sont aujourd’hui en pleine réhabilitation.
De plus, les opérations immobilières apparaissent depuis peu et il n’y a pas eu de mutation (70% des ventes d’appartements entre 1998 et 2001 datent de 1992 à 2001).
Il est donc prématuré de parler d’effet sur le marché de l’immobilier.
Il sera intéressant de comparer à moyen terme ce marché à celui du centre ville de Saint-Denis. Ceci permettra de déterminer si nous sommes en présence d’un marché comparable ou si celui de La Plaine répond à une clientèle Parisienne.

On peut donc plus parler « d’effet stade de France » d’un point de vue de l’aménagement de l’espace, que d’un point de vue immobilier. Mais on voit s’amorcer un réelle répercussion de la mutation tertiaire de la Plaine sur l’immobilier.

 

II - Un réel phénomène d’un point de vue de l’aménagement pour la Plaine Saint Denis, pôle sud de la Plaine de France

 A – Un effet crédibilisant pour Saint- Denis et l’affirmation d’une nouvelle image

Le phénomène « Stade de France » a permis incontestablement de faire connaître Saint-Denis, et plus particulièrement la Plaine-Saint-Denis, et ce, dans un contexte de fête.
L’organisation des différentes manifestations, sans débordement majeur, a contribué à briser cette image d’insécurité que l’on attribuait à Saint-Denis.

Le Stade de France a par ailleurs clairement engendré une dynamique au niveau des réseaux de transport.

B - Un accélérateur qui a généré un aménagement d’un site redevenu un pôle d’attraction

1 - De nouveaux équipements et infrastructures

La décision d’organiser la coupe du monde de football, et le choix d’implanter le stade de France à Saint-Denis a été un véritable accélérateur pour l’aménagement du site.
La plaine représente 780 hectares urbanisés, soit dix fois la Défense.
Le stade de France, de par sa vocation, a nécessité des travaux qui ont redynamisé l’espace « Plaine-Saint-Denis » :
- l’autoroute recouverte par un aménagement paysager ce qui a permis une transformation de l’avenue du Président Wilson (270 millions de francs).
- une nouvelle gare pour le RER D "Stade de France Saint-Denis". Le stade est rejoint en 20 minutes par un mail planté, dont une partie borde l´autoroute A1. Une gare a été déplacée vers le nord  pour le RER B "La Plaine-Stade de France". Un autre mail aménagé permet de joindre le stade en un quart d´heure.
Ces deux gares ont coûté 550 millions de francs.
- un réaménagement du métro ligne 13 "St-Denis-Porte de Paris" (400 millions de francs)
- une passerelle d’accès au dessus du canal de Saint-Denis et partant du métro ligne 13 qui a été prolongée. Le Stade de France est ainsi rejoint en 10 minutes
- des lignes de bus : Bus 256, arrêt “ avenue du Prés. Wilson 301/314 et Bus 302, arrêt Cornillon

Ces équipements desservent le Stade de France et servent la Plaine-Saint-Denis.

 2 - Des atouts déjà présents

Le stade de France n’est pas le seul élément qui a permis l’essor et le renouveau de la Plaine.
De nombreux atouts étaient déjà présents et ont amené les entrepreneurs à s’installer :
- la situation aux « portes de Paris »
- la proximité de Roissy et de la Défense
- les réseaux de transport déjà implantés
- un tissu économique en pleine évolution
o des centres de recherche EDF, Rhône Poullenc, Saint Gobain et Gaz de France
o des activités de maintenance fortement développées : maintenance des matériels roulants (TGV, train, bus, métro…)
o les activités de logistiques et de stockages à plus ou moins court terme

Le secteur tertiaire était déjà représenté (administration, études, commercialisation, conception, gestion), tout comme le textile et surtout les activités audiovisuelles. De nombreuses boîtes de productions et de plateaux télévisions sont présents sur la Plaine.

On compte plus d’une vingtaine de grues sur la Plaine qui construisent les sites tertiaires de la ZAC Landy.
De nouvelles sociétés s’installent, laissant entrevoir une tertiarisation du site. L’immobilier de bureaux prend une réelle ampleur à la vue des entreprises qui vont s’y installer.

 3 - Un pôle tertiaire émergent : un nouveau quartier d’affaires

On s’attend comme l’affirme un récent article du monde à l’émergence d’un quartier d’affaires ou encore d’une « deuxième Défense ». C’est actuellement le plus gros chantier de locaux tertiaires d’Île-de-France.

Six groupes d’immeubles de bureaux de faible hauteur, représentant 177 000 m² de bureaux, seront commercialisés à partir du second semestre 2003.
Le prix de commercialisation des bureaux visés sont deux fois inférieurs au plus haut du marché dans le centre de Paris et à la Défense.

Après la ZAC Paris Rive Gauche et avec le parc d’activités Disney Val d’Europe à Marne la Vallée, c’est, avec 10 000 emplois à terme, la plus importante opération de bureaux d’Île de France.
La ZAC de 27 hectares « Landy France » est l’espace central le plus investi par l’immobilier de bureaux et prouve qu’un quartier d’affaires est en réelle émergence.
En effet, l’offre globale de locaux disponibles a diminué de 64 811 m² au premier trimestre 2001. Les arrivées sont du secteur de la maintenance et des services aux entreprises.
465 000 m² vont être livrés d’ici à 2003 (contre 60 000 aujourd’hui). 133 entreprises nouvelles se sont implantées de janvier à septembre 2001. Plusieurs enseignes vont s’agrandir ou prendre pied comme Siemens (Pleyel – St Denis), Canal+, AGF et Rhadia (à Aubervilliers).
Avec les communes de l’est parisien comme Montreuil et Bagnolet, le pôle Plaine-Saint-Denis conforte l’Ile de France dans sa place de deuxième sur le marché mondial de bureaux.

Nous l’avons vu, la situation et la desserte du site est évidemment à l’origine de cet engouement.
Avec des efforts sur la voirie, les espaces verts, le projet urbain de reconquête économique et urbaine, sur la plaine st Denis a convaincu les promoteurs immobiliers :
-  Logique de liaisons favorisant le brassage et les transports entre les quartiers
- Environnement et qualité de vie : baisse des nuisances avec la couverture de l’autoroute, jardin Wilson, aménagement des berges du canal de la seine création d’un futur parc urbain de 10 000 m²
- fonctions multiples de l’espace et politiques d’équipements (écoles, crèches, médiathèques…)
-  Développement commercial avec la réalisation sur la Plaine de plus de 40 000 m² de commerces et de services.

 

III- Quelles perspectives territoriales et quelles problématiques pour la Plaine Saint Denis ?

A la vue des éléments pré-cités, il apparaît clairement que la Plaine-Saint-Denis va apparaître comme l’un des prochains grands pôles économiques et de développement de la région parisienne.
La Plaine-Saint-Denis ne devient elle pas un espace mono-fonctionnel ? Quelles problématiques sont engendrées ?

 A - Une utilisation du sol « trop tertiaire » ?

L’analyse des espaces en construction et des projets arrêtés dans les ZAC, permet de faire le constat suivant sur la Plaine (source SEM Plaine Commune Développement) :

- Plus de 3000 logements vont être réalisés sur l’ensemble des ZAC étudiées (Porte d’Aubervilliers, Pont Tournant, Diderot, Landy, Stade de France et Portes de Paris), soit plus de 250 000 m² (estimation selon les caractéristiques données sur les ZAC).
Il semblerait que « 1 000 logements neufs en accession soient prochainement commercialisés » (source Plaine Commune Revue, avril 2002). Ces 1 000 logements sont ils compris dans les 3 000 déjà comptabilisés ? Cette donnée n’a pu être confirmée.
- On dénombre à ce jour plus de 460 000 m² de bureaux qui seront livrés d’ici à 2003.
865 000 m² sont programmés pour les prochaines années, avec 94% de bureaux et 16% de locaux mixtes.
- D’un point de vue des équipements urbains, un parc de 10 000 m² va être créé, ainsi que 69 000 m² d’équipements publics.
On note aussi la réalisation de 42 000 m² de locaux de services et de commerces.

On le voit bien la proportion de l’immobilier d’entreprises et de bureaux n’a rien à voir avec la proportion de logements, encore moins à celle de commerces. Cette proportion est évidemment source de taxe professionnelle, permettant de financer des mesures urbaines et sociales.

Mais de par le bassin d’emplois généré (10 000 emplois selon La Plaine Commune) et le nombre de logements créés (qui peuvent accueillir 10 000 à 12 000 habitants), l’espace est il assez équipé pour accueillir et fixer cette population ?

La Plaine n’est elle pas en train de devenir une « deuxième ville » ou un quartier totalement indépendant du reste de la commune (et principalement de la ville centre) ? La limite en serait alors le canal Saint Denis…

Schéma des quartiers de la Plaine-Saint-Denis, du secteur Pleyel et du centre ville
de Saint-Denis

 
 B - Un manque de logement par rapport au bassin d’emploi généré et des problèmes d’accession pour la population locale?

L’analyse des données chiffrées démontre que l’immobilier de bureaux représente la part dominante de l’utilisation du sol sur la Plaine-Saint-Denis.
10 000 emplois à terme vont être ainsi créés.
Si les futurs salariés décident de s’installer sur la Plaine-Saint-Denis, y’aura t-il suffisamment de logements créés ?

La ville de Saint-Denis souhaite que se portent acquéreurs en priorité des habitants de Saint Denis ou de la Seine-Saint-Denis.
Mais y a t-il, compte tenu de la composante sociale et professionnelle de la population locale (sous qualification de la population locale et faibles revenus), une impossibilité pour ces populations d’acquérir dans de tels promotions ?

Il faut souligner la réalisation de programmes de logements sociaux neufs, comme par exemple, le quartier du Stade de France et le quartier du Landy (25% de logements réalisés seront sociaux), ce qui est bien au dessus de l’obligation communale des 20% de logements sociaux prévus par la loi SRU.
La convention habitat-activités prévoit un maximum de 40% de logements locatifs neufs pour les prochaines constructions à St Denis.

Notons par ailleurs qu’il n’y a pas de logements « atypiques » pour retenir les salariés les mieux payés et ceux du secteur audiovisuel.
Le problème est que les promoteurs ne se lancent pas dans ce genre d’opérations, préférant privilégier les opérations conventionnelles, qui ont plus de chances d’être vendues. De plus, ils localisent ces réalisations sur la Plaine et non sur le reste de la commune.

 C - Un problème d’équipements urbains, de services et de commerces pour fixer le futur salarié ? conséquences

Le projet urbain de la Plaine-Saint-Denis se verra doter d’écoles primaires et maternelles, de crèches, d’un commissariat et d’une médiathèque de quartier.
Le but pour les responsables est de retenir le salarié, pour favoriser la mixité sociale et pour éviter que la Plaine ne devienne un espace victime de migrations pendulaires. Pour accueillir les acquéreurs et futurs occupants des 3 000 logements (les couples avec ou sans enfants font partie des acquéreurs d’appartements les plus fréquents sur la Plaine), n’y a t-il pas un problème d’équipements urbains pour la Plaine St Denis ?
En effet, rares sont les équipements, de commerces et de services (quelques épiceries et autres petits commerces le long de l’avenue Wilson) et cela ne permet pas de créer un lieu de vie. La seule possibilité en terme de commerces est d’aller sur Saint-Denis. Des projets d’implantation de commerces sont cependant prévues. En effet, des salariés de la Plaine se plaignent du manque de restaurants et de magasins près de leurs lieux de travail.
Un récent collège a été construit mais il n’y a pas de lycées. Il en va de même pour les salles de sports.

La Plaine a la chance d’avoir un réseau de transports desservant le territoire à de nombreux niveaux. Est il pour autant efficace ? Certains problèmes se posent :
- La Plaine-Saint-Denis est en plein essor mais malgré cela, les dessertes ne sont pas toujours fréquentes…
- Malgré son rôle et sa situation en plein dans l’axe Roissy-Paris, la Plaine n’est pas desservie fréquemment par la ligne B du RER. Cela pose problème pour ceux qui viennent de Roissy et qui sont obligés de reprendre le chemin inverse en gare du nord pour se rendre sur la Plaine. Les dessertes sont jugées très insatisfaisantes.
- Saturation de la ligne de bus n°253 (qui va de Stains aux portes de St Denis).

Cet état de faits retiendra t-il le futur salarié ?

 D - Un manque de qualification de la population locale par rapport aux métiers créées : conséquences

La mutation économique de la Plaine et le rôle « tertiaire » affecté au territoire entraînent une hausse des qualifications exigées. Mais :
- Le taux de chômage à St Denis en 99 est de 20,5% et celui des moins de 25 ans et de plus de 31%.
- En 1990, 40 % de la population active est constituée d’ouvriers. Les cadres (16%) et les professions intellectuelles supérieures (7,6) représentent moins du ¼ de la population active.
- la Plaine-Saint-Denis n’occupe que 26% des actifs de ce secteur .

La faible qualification d’une partie de la population dyonisienne au chômage n’est pas compatible avec cette exigence future du territoire en matière d’emploi, d’où une éventuelle crise d’accès à l’emploi pour la population locale.

La ville a engagé, via les actions de solidarité de vie sociale, une concertation avec les entreprises, pour favoriser l’emploi de la population locale en difficulté.
Le problème de la qualification reste cependant présent.
L’adéquation est souvent difficile à trouver entre l’attente des entrepreneurs et la main d’œuvre locale, notamment pour les moins de 25 ans.

Les mutations économiques que connaît la Plaine-Saint-Denis ne créent t-elles pas une disparité avec le niveau de qualification demandé et la qualification de la population locale ?
Ne va t-il pas se créer au bout du compte un problème de mixité sociale ?

 E - Quelles répercussions et quelles solutions ?

  1 - des questions sur les répercussions de la mutation de la Plaine

Il y a une volonté de « crédibiliser » le territoire « Plaine-Saint-Denis ». Cependant, quelques questions se posent concernant le devenir de ce territoire et les diverses répercussions possibles :

- N’y a t-il pas un problème d’image qui se crée entre la Plaine-Saint-Denis, attirante par la concentration des moyens et des aménagements d’une part, et de l’autre, une ville qui n’arrive pas à attirer les promoteurs et qui a du mal à se défaire de sa réputation ?
- Quel emploi sur la Plaine pour la population locale sous qualifiée ?
- Les futurs salariés, que l’on cherche à sédentariser, vont ils rester sur la Plaine ? L’espace est il assez équipé pour les accueillir ?
- N’y a t-il un risque de mécontentement de la population locale qui ne trouvera pas d’emploi sur la Plaine ?
- Quelles seront les répercussions si l’emploi créé profite essentiellement aux populations extérieures à la ville et même au département ?
- La Plaine n’est elle pas en train de devenir une « deuxième ville » ou un quartier totalement indépendant du reste de la commune (et principalement de la ville centre) ?

  2 - des solutions en cours

Pour éviter ces répercussions et ces déséquilibres, nous avons certaines réponses :
La ville a engagé, via les actions de solidarité de vie sociale, une concertation avec les entreprises, pour favoriser l’emploi de la population locale en difficulté.
Des actions Les futurs promoteurs, nombreux à vouloir réaliser des programmes dans les ZAC de la Plaine, devront en contrepartie, réaliser des actions sur le centre ville, tel que des réhabilitations et des rénovations.

La convention Etat / ville de Saint-Denis sur l’habitat et les activités, limite aussi les futures constructions de bureaux, en privilégiant la répartition des programmes dans les ZAC et les secteurs diffus.
Celle ci souhaite ne pas voir se développer une sur-utilisation du sol par l’immobilier de bureaux et prévoit un équilibre entre construction de bureau et construction de logements (le célèbre 1m² de bureaux pour 1m² de logement).
La ville tient à assurer, ainsi, un urbanisme diversifié de quartier et de veiller à la multi-fonctionnalité du territoire (logement, activités, équipements et commerces).
Cette convention s’applique à toute la commune de Saint-Denis (pour la période 2002-2004, 275 000 m² SHON de logements pour 250 000 m² SHON de bureaux).
L’équilibre spatial entre logements et activités ne sera pas forcément effectué à l’intérieur de la ZAC.
L’obtention du ratio d’équilibre pourra s’effectuer hors ZAC.

Un protocole d’éradication de l’habitat insalubre a été aussi signé car la résorption de l’habitat indigne est un des leviers concourant à la réalisation d’une offre nouvelle de logements.

La question se pose néanmoins de savoir si ces mesures sont suffisantes.

Il n’y a pas eu d’effet direct du  stade de France sur le marché immobilier dyonisien (ni même au niveau départemental si l’on tient compte des observations des agences immobilières des autres communes) : stabilisation, voire baisse des locations et des acquisitions.
Il n’y a qu’un effet à proximité du stade dans le quartier par les nouvelles promotions immobilières réalisées.
L’argument « Stade de France » reste un argument à double tranchant (les agences immobilières font remonter des plaintes de la population lors des manifestation) mais reste un argument utilisé pour des promotions purement locales. Les agences immobilières, confrontées aux réalités du marché n’ont pas le même discours.

On voit cependant s’amorcer un effet indirect du stade de France sur l’immobilier dyonisien ; Le stade de France a permis de faire connaître et de rendre attractif Saint-Denis et la Plaine.
Le Grand Stade a suscité la mise en place d’infrastructures de communication qui a ont été profitables à la Plaine.
Idéalement placé, cet espace a suscité un intérêt pour l’immobilier de bureaux, en raison de la place disponible, du faible prix des terrains et donc des prix annoncés pour les bureaux, plus attractifs que ce qui sont pratiqués à la Défense.
Les répercussions immobilières s’amorcent mais pour quelles conséquences ?

 
Annexes

Détails des opérations dans les ZAC de la Plaine St Denis (source SEM Plaine Communes Développement)

« Porte d’Aubervilliers » :  - 18 ha
    - 250 logements d’activités soit 30 000 m²
    - 117 600 m² de bureaux de services

« Pont Tournant » :  - 2,7 ha
   - 140 logements prévus
   - 13 100 m² de bureaux d’activités
   - 10 000 m² de parc urbain

« Diderot » : - 17 ha
  - 1 500 logements prévus
  - 5 000 m² de commerces
  - 60 000 m² de bureaux

« Landy » : - 26 ha
  - 450 logements prévus sur 37 500 m² (50% seront en accession à la propriété, 25% des logements sociaux, 25% en locatif libre)
  - 177 000 m² de bureaux
  - 13 000 m² de services et de commerces

« Stade de France » :  - 84 000 m² d’activités et services liés aux sports
   - 450 logements

« Portes de Paris » : - 12 ha
   - 26 000 m² de logements
   - 64 300 m² de bureaux de services
   - 69 000 m² d’équipements publics
   - 24 000 m² d’activités de commerces