Le desserrement immobilier parisien au profit des communes de première couronne :
le cas de la Seine Saint Denis

ADIL 93

En 2001, l’analyse des transactions immobilières ayant été réalisées sur le territoire de la Seine St Denis permet de dresser le constat suivant: les acquéreurs sont originaires pour 60% d’entre-eux de la Seine-Saint-Denis et pour 17% de Paris.
Parallèlement, un certain nombre de paramètres mettent en exergue l’intérêt des acquéreurs pour les biens situés sur les communes sequano-dyonisiennes limitrophes à Paris.

Cette proportion non négligeable d’acquéreurs parisiens sur le département de la Seine-Saint-Denis, et en particulier sur certaines communes, nous amène à réfléchir sur ce phénomène.
Est-ce un état de fait récent, est-ce une attraction vers certaines communes de Seine-Saint-Denis, ou bien un rejet du marché parisien, quels sont ces acquéreurs, que recherchent-ils…. autant de questionnements que nous nous proposons d’analyser.

L’objet de cette note est donc d’analyser et de comprendre le phénomène de desserrement immobilier parisien au profit des communes de la première couronne séquano-dyonisienne, de le dater, d’en déterminer les contours géographiques, d’en calculer les proportions et d’en prévoir les conséquences, sur l’ensemble du territoire départemental.

Source : base de données des notaires / Biens

I- Un phénomène original et ancien ?

A – Un desserrement propre à la Seine St Denis ?

La première interrogation concerne les contours géographiques du desserrement parisien, quelles sont les communes d’Ile-de-France qui profitent de ce phénomène, est il exclusivement sequano-dyonisien ou est-ce une tendance qui traverse également le Val de Marne et les Hauts-de-Seine ?

Sur ce plan, nous disposons de relativement peu d’éléments détaillés.
Cependant, le tableau suivant permet de définir une première tendance; en effet, sur la période 2000-2001, seule la Seine-Saint-Denis voyait son volume de ventes augmenter, dans le même temps, Paris perdait 9,5% de ses ventes par an.
Le Val-de-Marne, département sociologiquement proche de la Seine-Saint-Denis, voyait quant à lui ses ventes diminuer, mais dans une proportion moindre que les Hauts-de-Seine.

Au regard de ces chiffres, mettant en exergue le dynamisme immobilier de la Seine-Saint-Denis comparé aux baisses des volumes des ventes des autres département de la région Ile-de-France, nous pouvons déduire que ce phénomène est spécifique à la Seine-Saint-Denis.

B – Un phénomène récent ?

Nous érigeons un postulat : il y a desserrement parisien à partir du moment où plus d’un quart des acquéreurs d’appartements en Seine-Saint-Denis ont pour origine géographique Paris, et ce sur au moins deux années.

Seules les communes du pourtour direct des arrondissements parisiens semblent concernées par ce phénomène.

Part des appartements achetés sur le pourtour parisien dont l’acquéreur a pour origine géographique Paris

Ces observations faites, on peut constater que Bagnolet, Pantin, Le Pré-Saint-Gervais se dégagent nettement avec une attraction des parisiens relativement ancienne (1992) et récurrente.
Pour Les Lilas et Saint-Ouen, le phénomène est plus récent, il remonterait à 1994.
Enfin, concernant Aubervilliers, Montreuil et Saint-Denis, l’intérêt des parisiens pour leur marché immobilier semble plus contrasté.

Les agences immobilières situées sur le villes concernées par ce desserrement confirment l’ancienneté de ce phénomène, lié à l’envolée des prix parisiens.

 

II –Un desserrement généralisé à toutes les communes du pourtour parisien ?

A – Une demande ciblée

Les agences immobilières révèlent une forte demande sur certaines communes mais relativement peu satisfaite compte tenu de la pénurie des offres.
C’est le cas des Lilas, Pantin, Bagnolet et le Pré St Gervais.

Les Lilas et le Pré St Gervais sont deux communes très recherchées car bénéficiant d’une image valorisante : les agences immobilières soulignent que l’aspect « villageois » et la proximité de Paris sont des facteurs très appréciés.

Les Lilas notamment abritent encore quelques maisons de villes, à moins de 10 minutes du métro. La clientèle parisienne afflue à la recherche de ce type de bien qui offre de l’espace.
En contrepartie, les prix peuvent atteindre parfois 3 000 € le m².

La Plaine Saint-Denis semble offrir les mêmes attraits que les autres communes du pourtour, cependant, pour le reste du territoire de la ville, on peut considérer que le marché s’apparente davantage à la seconde couronne de la Seine-Saint-Denis et reste donc davantage un marché local. En effet, entre1998 et 2001, 30% des acheteurs d’appartement sur la Plaine viennent de Paris alors qu’ils ne sont que 16% sur l’ensemble de la commune, la Plaine comprise.

B – Une ébauche sur les motivations

1 – les prix
Le prix des biens immobiliers situés sur les communes analysées sont beaucoup moins prohibitifs que ceux pratiqués à Paris.
Les prix à Paris varient de 2 500 € à 4 000 € au m² selon les arrondissements.
Par exemple, le prix d’un 50m² à Paris permet d’obtenir à Pantin par un logement de 150 m². Les prix sont excessifs : pour 20 000 du m², le logement à Paris est encore trop petit.
Pour près de 12 000 francs du m², les clients ont des logements aux Lilas, plus grands, dans un quartier tout aussi attirant et à proximité de Paris.

Le graphique suivant présente les prix au m² à l’achat de chaque commune (neuf et ancien confondus). Il confirme les prix élevés  aux Lilas et au Pré St Gervais, communes les plus demandés par les clients des agences immobilières.

Prix au m² à l’achat pratiqué dans les communes du desserrement, de 1999 à 2001

2 – la proximité de la capitale, des réseaux de transports
Les acquéreurs convoitent la proximité de la Capitale, et surtout des réseaux de transports (principalement le métro, au détriment des bus) qui les y rattachent.
La carte de visite « Paris » n’est plus un caractère prépondérant dans les projets d’acquisition.

3 – l’environnement urbain
Un centre-ville villageois, avec des services publics largement présents, des réseaux d’associations, d’activités culturelles sont autant des critères déterminants dans le choix d’une commune.

4 – la taille de l’appartement
Les parisiens cherchent de grandes superficies. La taille des appartements achetés est en général supérieure à 3 pièces, pour un prix inférieur à celui pratiqué à Paris. De plus, les studios ne sont jamais achetés.
Cet état se confirme si l’on différencie les types d’appartements : Les duplex et triplex proposent des grandes tailles très prisés par les parisiens.

Part des appartements achetés en fonction de la taille par des parisiens sur les 9 communes (1999/2001)
Type d’appartements taille de l’appartement acheté par les parisiens
Appartements standards 2p : 43,4% / 3p : 35,7% / 4p 16,76%
Atelier d’Artistes Studio : 33% / 2 pieces : 33% / 4 pieces : 33%
Duplex 3 pièces : 36% / 4 pièces 27%
5 pièces 17% / 6 pièces 9%
Loft 3 pieces
Triplex 3 pièces : 7% / 4 pièces 46%
5 pièces : 13,16% / 6 pièces 33,7%

III - Description qualitative du desserrement immobilier ? quelle clientèle pour quel produit

 A - Quel profil pour les acheteurs ?

1 – Le cas des acquéreurs à Pantin, les Lilas, Bagnolet et le Pré St Gervais

Les acquéreurs sont essentiellement des employés ou exercent une profession intermédiaire. On note aussi la part des professions dites « intellectuelles supérieures » à 18%.

Répartition du nombre de ventes selon la CSP de l’acquéreur sur le villes de Pantin, Les Lilas, Le Pré St Gervais et Bagnolet -1998/2001

Les agences immobilières des Lilas déclarent que les acquéreurs sur les Lilas et le Pré St Gervais sont des intermittents du spectacle et exercent des professions culturelles.

2 – Le cas des acquéreurs à Aubervilliers, Bobigny, Montreuil, St Ouen et St Denis

Ce deuxième groupe présente un profil des acquéreurs quasiment identique à ceux du premier groupe.
Seuls les ouvriers ont fait plus d’acquisitions sur cette zone (près de 18% d’acquéreurs contre 12%).

Cette idée qui suggère que Bagnolet, les Lilas, Le Pré St Gervais et Pantin sont des communes visés par les hautes catégories socioprofessionnelles n’est pas vérifié.

Répartition du nombre de ventes selon la CSP de l’acquéreur  sur les villes d’ Aubervilliers, Montreuil, St Ouen et St Denis - 1998/2001

On observe cependant une légère différence avec le profil départemental des acquéreurs :
Les ouvriers (12%) sont moins présents sur ces communes comparé au niveau départemental (15%).
Les professions « intellectuelles » (18%) sont plus nombreuses sur ce secteur que sur le département (13%). Mais ce sont les deux seules différences au niveau départemental.

On remarque donc que le profil des acquéreurs sur les 9 communes profitant du desserrement immobilier parisien est équivalent au profil des acquéreurs de l’ensemble de la Seine St Denis. On peut donc conclure que Paris perd une partie des populations des catégories socioprofessionnelles moyennes et basses.

Répartition du nombre de ventes selon la CSP de l’acquéreur en Seine St Denis -1998/2001

B - Quel type de produit ?

Notre étude nous conduit à faire la remarque suivante : les neuf communes qui profitent du desserrement parisien offrent le plus grand nombre de produits « atypiques » comparé au reste du département : 95% des ateliers-artisans du département ont été vendus sur ces 9 communes ainsi que près de 40% des duplex , lofts et triplex.

Environ un produit atypique ou modulable sur deux acheté sur les neuf communes cibles, l’est par un Parisien, notamment les ateliers d’artistes.
Ceci corrobore  les propos tenus par les agences immobilières des Lilas et du Pré St Gervais sur la catégorie sociale et professionnelle des acquéreurs de biens sur ces communes.

Les types d’appartements achetés par des parisiens sur les 8 communes entre 99 et 2001

Type d’appartements
1999/2001 Volume des types d’appartements achetés par des parisiens %
Appartement standard 2 377 92%
Atelier d’Artistes 10 0,4%
Duplex 160 6,3%
Loft 2 0,1%
Triplex 24 1%
Appartements 2 573 100%

Les types d’appartements vendus entre 1999 et 2001 en Seine St Denis et les communes profitant du desserrement immobilier parisien

Appartements Appartement Standards Ateliers d’Artistes Duplex Loft Triplex
Ventes totales en Seine St Denis 23 439 22 219 22 1 087 7 104
Ventes totales sur les communes touché par le desserrement 39% 39% 95% 36,5% 43% 43%
appartements achetés par des parisiens sur les 9 communes 28,5% 27,6% 47,5% 40% 66% 53%

L’intérêt des parisiens pour les biens immobiliers situés sur les communes de la première couronne sequano-dyonisienne est d’autant plus important qu’il est unique dans la région Ile-de-France.
Néanmoins, si entre 1999 et 2001, 30% des acquéreurs en Seine-Saint-Denis sont parisiens, il ne faut pas sous-estimer la proportion des acquéreurs issus du département (un sur deux).

Il existe donc, parallèlement au phénomène de desserrement parisien, un flux interne au département qui attire les accédants séquano-dyonisiens vers les communes recensées précédemment.

Ce constat interpelle sur l’existence d’autres flux et marchés de l’immobilier à l’intérieur du département, notamment sur la zone Est de la Seine-Saint-Denis (notamment Noisy-le-Grand et ses communes limitrophes).