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Le logement des jeunes en Seine-Saint-Denis Février 2004 Sommaire
1. Photographie des jeunes et des modes d’habiter 1.1 Rappel démographique : un département jeune au solde naturel positif 1.2 La jeunesse : une notion au contours fluctuants 1.2.1 Les trois principaux cas de figure 1.3 Le logement des jeunes : quelles suites à la décohabitation parentale ? 1.3.1 La question de la décohabitation 1.3.2 Loupe sur la situation des étudiants 1.3.3 Les jeunes vivant dans un logement de droit commun
2. Etat des lieux sur l’habitat en Seine-Saint-Denis : l’offre et les mesures d’aide à l’accès 2.1 Essai d’évaluation de la capacité totale d’hébergement 2.1.1 Panorama 2.1.2 L’offre en logements de droit commun : la production nouvelle et l’existant 2.1.3 Une offre temporaire : l’hébergement 2.2 Les dispositifs d’aide à l’accès et au maintien dans un logement 2.2.1 Aides et soutien accessibles aux jeunes 2.2.2 Les aides en direction des propriétaires bailleurs 2.2.3 Les actions du Conseil régional d’Ile-de-France
4.1 Expériences : de la difficulté de la concrétisation et de la transposition 4.2 Orientations
Introduction
Cette tension est exacerbée au coeur de l’agglomération. Cette spécificité locale est le fruit d’une myriade de facteurs, depuis le faible niveau de production, à la cherté du foncier en passant par le coût du loyer de location. En simplifiant à outrance, la crise du logement découle d’un déficit criant de logements. Les « exclus du logement » ne concernent plus seulement une frange circonscrite de la population (les SDF) mais un public de plus en plus large. La cohabitation, vécue avec plus ou moins de bonheur, s’avère trop souvent davantage subie que choisie. A ce tableau global sinistré s’ajoute des situations particulières relevant de discriminations. L’âge, le niveau des ressources ou encore la nationalité peuvent être pénalisants. Les jeunes cumulent une série de handicaps freinant leur autonomie résidentielle. Ainsi, des ressources en moyenne relativement faibles, une mobilité accrue et une représentation négative de cette population ne favorisent guère leur accès à un logement. La crise du logement entraîne une crispation du marché. La libération de logements s’atténue dans le parc social du fait d’un taux de rotation faible. L’ensemble du parc connaît une vacance en diminution nette, et de plus, peu mobilisable (car elle affecte des quartiers dépréciés ou concerne des logements que les propriétaires n’envisagent de mettre en location). Le parcours résidentiel classique, découlant d’une période économique relativement faste, a fait long feu. Les parcours sont actuellement différés dans le temps et se définissent par leur complexité et diversité. Du fait de l’étroitesse du goulot à l’entrée du parc locatif (public ou privé), un engorgement se répercute jusqu’aux structures d’hébergement. Nombreux individus sont figés dans des situations non désirées : cohabitation parentale, structures d’hébergement d’urgence, autres formes de cohabitation … De plus, de nombreux centres d’hébergement ne sont plus en capacité d’accueillir les plus démunis, ce qui est symptomatique d’une détérioration globale de l’accès au logement. La Seine-Saint-Denis ne déroge pas à ce constat d’ensemble. Les tensions s’avèrent même davantage aiguës du fait de certaines caractéristiques locales, telles que l’importance du parc social, la présence d’habitats insalubres ou encore la relative pauvreté de la population. 1. Photographie des jeunes et des modes d’habiter 1.1. Rappel démographique : un département jeune au solde naturel positif Avant de présenter le profil des jeunes, quelques éléments démographiques permettront de situer le contexte local. Lors du recensement de la population de 1999, le département de la Seine-Saint-Denis comptait près de 1 383 000 habitants, soit environ 13% de la population régionale. Alors que la population francilienne a cru en moyenne de 0,30% par an entre 1990 et 1999, le taux de variation est nul en Seine-Saint-Denis. Le solde migratoire négatif (environ – 14 000 par an) est compensé par un solde naturel positif (environ + 14 000 par an). Le solde migratoire déficitaire n’est pas un phénomène récent car il s’est amorcé dès la fin des années soixante. Toutefois le déficit s’est sensiblement accentué au cours de la dernière décennie. Comme il est précisé dans l’Atlas des Franciliens, le département « enregistre aujourd’hui le plus faible taux de variation dû aux migrations en Ile-de-France ». Des mouvements de population internes au département sont fréquents : l’INSEE a recensé entre 1990 et 1999, 530 000 déménagements. Les ménages en Ile-de-France se composent schématiquement de 50% de couples (dont 30% avec enfants), de 40% de personnes seules et de 10% de familles monoparentales. Globalement, ces proportions se retrouvent en Seine-Saint-Denis avec cependant une configuration originale du fait d’une part légèrement plus importante de familles en couple et surtout d’une proportion notable de familles monoparentales. Avec 11,4% de personnes seules avec enfant, le département se distingue de la région qui dénombre moins de 9% de familles monoparentales. Avec près de 43% d’habitants de moins de 30 ans, la Seine-Saint-Denis se démarque par sa jeunesse. Notre champ d’étude, les 16 à 30 ans, représente 22% de la population départementale, soit plus de 300 000 personnes. Pour autant, le département est affecté par un vieillissement progressif de sa population des jeunes qui représentait le quart de l’effectif total en 1982. Ce vieillissement reste moindre qu’en province. Points-clef 1.2. La jeunesse : une notion aux contours fluctuants Cette étude vise les jeunes de 16 à 30 ans dans toute leur diversité. L’ensemble des situations sociales et économiques sera abordé, dans la limite d’un intérêt statistique affirmé. Aussi n’avons-nous pas souhaité nous attarder sur des cas de figure très minoritaires, comme les jeunes handicapés ou encore ceux souffrant du sida. Pour autant, nous ne minimisons pas la nécessité d’aborder ces situations, ce qui pourrait faire l’objet de travaux ultérieurs. De même, nous n’avons qu’effleuré la situation des étudiants étrangers ou encore des errants, malgré leur intérêt certain. La diversité des modes de vie entre 16 et 30 ans étant particulièrement nette, nous traiterons en fonction des besoins, de tranches d’âge plus réduites. De plus, compte tenu que de nombreux travaux focalisent leur domaine d’investigation sur les personnes de moins de 25 ans, certaines références se limiteront à cet âge. En tentant d’aborder ce public dans sa globalité, nous avons l’objectif de présenter toute la richesse et la complexité des situations, en espérant éviter l’écueil de la confusion. L’étanchéité entre les différentes catégories de jeune (étudiants, chômeurs, salariés …) étant loin, s’en faut, d’être effective, notre présentation en trois grands groupes peut pécher par simplisme. Toutefois, cette catégorisation permet de faire émerger des besoins différents appelant des réponses distingues. La notion même de « jeunesse » est évolutive dans le temps, avec une tendance à l’élasticité. La date butoir varie également en fonction des législations, la jeunesse pouvant prendre « fin » à 25 ans (exemple : RMI) ou à 30 ans (exemple : LOCA PASS). Dans sa contribution à un ouvrage collectif de l’INSEE sur les jeunes , Olivier Galland tente de définir cette notion aux contours flous qu’est la jeunesse. Il montre que « l’accès aux statuts adultes est repoussé toujours plus tardivement. Dans certains domaines, la moitié des jeunes n’ont pas encore accédé, à 24 ans, aux statuts définissant l’âge adulte. L’allongement des transitions vers le statut adulte peut se lire de deux manières : soit comme un processus dont les causes sont en majeure partie externes à la jeunesse elle-même […], soit comme le résultat d’une transformation culturelle. De nombreux éléments […] viennent alimenter la première interprétation. Une autre façon d’interpréter les phénomènes d’allongement de la jeunesse consiste à dire qu’au-delà des contraintes qui pèsent sur les parcours des jeunes, c’est la façon dont ceux-ci construisent leur trajectoire vers l’âge adulte qui s’est transformée. […] La jeunesse ne serait en rien assimilable à une adolescence prolongée.[…] La jeunesse serait l’âge nouveau de la préparation des choix. […] La logique de la contrainte économique semble insuffisante pour rendre compte des comportements de report dans le domaine familial. […] Les deux formes de l’allongement de la jeunesse illustrent la divergence de destins, de plus en plus marquée, entre les jeunes selon qu’ils ont, ou non, acquis le minimum de certification scolaire ». Comme nous tenterons de le montrer la population dite « des jeunes » ne se caractérise pas par son homogénéité. En optant pour l’étude des 16 à 30 ans, la diversité des situations d’existence et des parcours de vie est indéniable. A fortiori, au sein même de chaque tranche d’âge, les différences de mode de vie sont particulièrement diversifiées en fonction du type d’activité, du sexe, du lieu d’habitat, etc. Alors, pourquoi focaliser notre attention sur une tranche de population multiforme ? Malgré les différences évidentes, des points d’ancrage relient cette tranche d’âge. Ils peuvent être intrinsèque à la jeunesse, comme la question de la mobilité, ou bien lier à des contingences extérieures, comme les répercussions plus aiguës de la crise économique sur cette population. Arrêtons nous sur les principales spécificités pouvant caractériser cette population composite : Partant du principe élémentaire que cette période de la vie permet d’accéder à une autonomie générale de l’individu, il est logique que ces personnes soient en mobilité constante. Cette mobilité, qui se concrétise par des changements d’ordre social, professionnel ou encore de lieux de résidence, est la transcription d’une mobilité affective et intellectuelle, d’individus en évolution rapide et permanente. Outre ce trait commun, les jeunes ont globalement des ressources financières moindres que leurs aînés, et ce, quelque soit leur situation sociale. Obtenir un emploi stable s’avère souvent difficile en période de tension économique. Ce deuxième aspect ne favorise pas non plus un accès aisé à un logement autonome. Une caractéristique découlant en partie des précédentes tient en une entrée retardée dans le temps, par rapport aux générations précédentes, à une autonomie totale. Les jeunes décohabitent du domicile parental en général plus tardivement et le premier logement ne provoque pas un accès immédiat à la vie dite adulte. Les mises en couple se font à des âges plus avancés. Des mouvements de « va et vient » sont courants entre l’habitat parental et d’autres formes d’hébergement. Aussi, ces trois traits distinctifs nous permettent de définir les jeunes sous la forme d’un ensemble cohérent. De manière quelque peu artificielle mais pour une meilleure lisibilité, et afin de répondre au mieux aux besoins distincts en logement, nous avons décidé de diviser les jeunes selon trois grandes situations. Il est bien évident qu’en présentant cette grille de lecture nous ne souhaitons nullement stigmatiser ou hiérarchiser certaines sous-catégories de jeunes.
Nous avons opté pour une segmentation du public-cible en trois groupes : les étudiants, les actifs et les autres inactifs. Au sein de cette classification, des coups de projecteur pourront être opérés en fonction de la prégnance de certaines situations. Les étudiants Si nous incluons dans cette catégorie les jeunes scolarisés, l’attention sera davantage portée en direction stricto-sensu des étudiants du fait d’une décohabitation du domicile parentale effective. De par leur statut, la situation des apprentis sera traitée dans le chapitre relatif aux actifs. La part des personnes scolarisées a sensiblement progressé entre les deux derniers recensements de la population. Ainsi, près des deux-tiers des jeunes de 15 à 24 ans du département de Seine-Saint-Denis sont scolarisés (élèves ou étudiants) en 1999, alors que seulement 55% l’étaient neuf auparavant. En élargissant à l’ensemble de notre segment, nous constatons que 43% des jeunes de moins de 30 ans sont comptabilisés au dernier recensement comme étudiants, soit près de 130 000 personnes. Logiquement, le taux de scolarisation diminue proportionnellement avec l’âge. Si environ 90% des adolescents de 15 à 19 ans sont scolarisés, ce taux s’avère inférieur à 40% pour les personnes de 20 à 24 ans et chute à 5% pour la tranche d’âge supérieure, les jeunes adultes de 25 à 29 ans. Toutefois, le cinquième des étudiants est âgé de plus de 25 ans. Les étudiants « âgés » sont en effet particulièrement présents au sein de l’université de Saint-Denis (Paris 8) qui enregistre environ 40% d’étudiants de plus de 26 ans. S’agissant de la question de l’accès à un logement indépendant, cette donnée, assez atypique, est à prendre en considération. La mise en ménage est plus tardive chez les étudiants que chez les autres jeunes. A âge égal, les salariés ont trois fois plus de chance d’être en ménage que les étudiants. Les filles sont en moyenne légèrement plus scolarisées (de l’ordre de 2 points), tout au moins pour les tranches d’âge inférieures à 25 ans. Les garçons rentrent plus rapidement dans la vie professionnelle et subissent donc plus rapidement des périodes de chômage. Une étude récente de l’INSEE , conduite à l’échelle nationale, montre que la quasi-totalité des étudiants de moins de 25 ans (90%) est aidée financièrement par leurs parents. Alors que « seulement » 20% des étudiants auraient des ressources inférieures au seuil de pauvreté, cette situation de pauvreté affecterait environ la moitié des jeunes ménages au chômage ou inactifs qui sont moins soutenus financièrement par leurs familles. Les flux d’étudiants vont dans le sens d’un accueil des étudiants franciliens, au détriment d’un mouvement inverse, étudiants du département allant vers des établissements extérieurs. La proportion d’étudiants issus de milieux populaires est plus importante en Seine-Saint-Denis qu’au niveau national. Ainsi, 20% des étudiants sont boursiers. Cette situation est encore renforcée à l’université de Saint-Denis. La situation des étudiants étrangers demande une attention particulière. Contrairement à d’autres pays occidentaux, la France ne propose pas un accueil spécifique pour ce public. Du fait des spécificités historiques de l’université de Vincennes-Saint-Denis, la proportion des étudiants étrangers est plus élevée que dans les autres universités. La question de leur mode d’hébergement se pose donc avec davantage d’acuité. Un rapport réalisé pour l’OVE brosse la situation des étudiants étrangers en France . Il en ressort notamment que « le logement constitue, en particulier en région parisienne, un problème majeur ». Les auteurs de cette étude n’hésitent pas à assimiler la « recherche d’un logement à un véritable parcours du combattant ». Les CROUS accueillent en priorité les étudiants boursiers du gouvernement français et les étudiants du programme ERASMUS. Au manque de places en cités universitaires s’ajoutent des « refus discriminatoires » parfois opposés dans le parc privé. Points-clef Les actifs Les actifs incluent aussi bien l’ensemble des salariés (CDI, CDD, CES, emplois jeune …) que les jeunes en recherche d’emploi, qu’ils soient ou non indemnisés. A l’instar des étudiants, il s’agit donc d’une population très hétérogène. Le département compte 154 200 actifs de 15 à 29 ans, dont environ 120 000 en emploi. Près des deux-tiers des jeunes en emploi ont entre 25 et 29 ans. Le taux d’activité est particulièrement évolutif concernant les tranches d’âge nous occupant, allant de moins de 8% pour les plus jeunes (les moins de 20 ans) à près de 87% pour les plus âgés (25 à 29 ans), en passant par 57% pour les tranches d’âges intermédiaires. Le taux pour les plus âgés est quasiment équivalent -à trois points près- à celui des adultes. L’activité à temps partiel concerne 30% des jeunes actifs de 15 à 25 ans, contre moins de 14% en moyenne générale. Ce phénomène affecte plus particulièrement les jeunes femmes, ce qui est également une constance tout au long de la vie professionnelle. Ainsi, le quart des jeunes gens travaillent à temps partiel, contre plus du tiers des filles. Si le taux d’activité progresse continuellement entre 15 et 29 ans, le taux de chômage régresse fortement, de 32% pour les plus jeunes à moins de 19% pour les 25 à 29 ans, ce qui demeure toujours supérieur à la moyenne régionale (environ 17%).
Compte tenu de la faiblesse de leurs ressources et du mode de vie en alternance, la situation d’hébergement des jeunes en contrat de qualification et en apprentissage est complexe. Dans une définition stricte, les apprentis sont soit en contrat de qualification (d’une durée allant d’un semestre à 2 ans), soit en contrat d’apprentissage (d’une durée allant de 1 à 3 ans). Ces deux mesures s’adressent à des jeunes de 16 à 26 ans. Notons que les statistiques recensent le nombre de contrat en fonction du lieu d’exécution, à savoir l’adresse de l’entreprise. Les jeunes peuvent habiter et/ou être scolarisés en dehors du département ou même de la région. La Direction départementale du travail enregistre les dossiers à la condition de la présentation d’une attestation d’hébergement. Toutefois, elle ne procède pas à la vérification des conditions et de la qualité du dit hébergement. Contrairement à une pratique assez courante en province, il est assez rare que les apprentis puissent, en région parisienne, être hébergés par leurs employeurs. Le logement des apprentis n’a pas été pensé, en tant que tel, par les pouvoirs publics. Le Conseil régional d’Ile-de-France s’est saisi du dossier en proposant des aides en direction de l’accueil des apprentis. La notion d’apprentis est alors prise dans une acception élargie, incluant les jeunes en parcours d’insertion (PARE), les bénéficiaires de minima sociaux et autres personnes en contrat à durée déterminée. Se trouvant, le plus souvent, dans l’obligation de trouver une solution par leurs propres moyens, les apprentis (et leur famille) se tournent aussi bien vers les foyers, l’hébergement chez un tiers que toutes autres formes d’habitat plus ou moins précaires. De par leur forte mobilité et leur solvabilité réduite, ces jeunes personnes cumulent les handicaps vis-à-vis des bailleurs. Des propositions adaptées demandent à être pensées et mises en œuvre pour favoriser ce type de formation. Points-clef Des errants aux jeunes en parcours d’insertion La catégorie statistique des « autres inactifs » est assez large, englobant de fait toute personne n’étant ni étudiant, ni salarié, ni demandeur d’emploi. Dans son rapport sur la Couverture logement universelle (CLU), le Conseil national de l’habitat (CNH) a défini des publics pour qui l’accès à un logement est problématique. Les jeunes dits défavorisés font partie de cette typologie. Du fait de l’insuffisance, de la précarité et des fortes variations de leurs ressources, les jeunes sans emploi stable ont des difficultés avérées à intégrer un logement de droit commun. Le CNH souligne que les jeunes doivent « faire face à une certaine méfiance face au logement du fait de leur instabilité, et du risque supplémentaire qu’ils sont supposés pouvoir représenter (mode de vie …) ». Le rapport mentionné ci-dessus pointe également les immigrés et les étrangers comme des personnes vulnérables, subissant plus que d’autres des réticences pour l’accès à un logement, du fait notamment de discriminations. La paupérisation des habitants du département ne cesse de s’accentuer avec une progression du nombre des bénéficiaires des minima sociaux et des chômeurs. L’écart se creuse entre les ressources moyennes des habitants de la Seine-Saint-Denis de celles des autres Franciliens. Le cas des jeunes mères est très souvent pointé comme un public en très grande difficulté. Des structures d’hébergement, bien que ne répondant pas à l’ensemble des besoins, existent. L’accroissement du nombre de jeunes sans-papiers, d’errants ou encore de jeunes souffrant de troubles psychologiques est également fréquemment évoqué. Les solutions sont éparses et en décalage face au nombre et à l’urgence des situations. L’étude menée sur les conditions de logement des ménages pauvres , portant sur l’exploitation de l’Enquête nationale logement (ENL) de 2002, montre un rajeunissement des ménages pauvres. Ainsi, « le taux de pauvreté des ménages dont la personne de référence est âgée de moins de 30 ans a quasiment doublé entre 1988 et 2002, passant de 7 à 13% ». Les données de la CAF 93 précisent les tendances susmentionnées. Ces statistiques remontent à l’année 2000 mais leur exploitation s’avère toujours d’actualité. La CAF a comptabilisé plus de 50 000 jeunes allocataires de moins de 30 ans, soit l’effectif le plus important de la région francilienne, derrière Paris. Contrairement aux allocataires parisiens qui sont souvent célibataires et étudiants, une part notable de ceux de la Seine-Saint-Denis vivent en couple (42%). La situation par rapport à l’activité professionnelle montre que près de la moitié des allocataires de Seine-Saint-Denis ont un emploi, ce qui est conforme aux taux rencontrés en petite couronne. Mais la proportion des chômeurs (15%, contre 10% au niveau régional) et des inactifs non étudiants (28%, contre 19% au niveau régional) est sensiblement supérieure à celle de la région au détriment des étudiants (10%, contre 26% au niveau régional). Mise à part la situation atypique de Paris avec une sur-représentation des jeunes allocataires bénéficiant d’une aide au logement (83%), les allocataires de Seine-Saint-Denis sont dans la moyenne régionale, avec 59% de jeunes bénéficiant de ce type d’allocation, soit près de 30 000 personnes. La répartition entre les trois types d’aide au logement (APL, ALF et ALS ) est à l’avantage de l’APL. Sur les 50 000 jeunes allocataires, près de 14 000 bénéficient d’une prestation de précarité. Les minima sociaux se répartissent entre le RMI (59% soit plus de 8 000 personnes), l’API (22% soit environ 3 000 personnes) et l’AAH (19% soit 2 500 personnes).
Sans réellement nous attarder sur l’errance des jeunes. Il nous semble utile de transcrire une impression ressentie par les acteurs de terrain et les institutionnels. La DDASS définit les jeunes en errance comme « ceux qui connaissent une situation durablement marquée par l’absence d’une domiciliation stable et qui a des conséquences importantes sur leur possibilité d’une insertion ou d’une intégration sociale ». Points-clef
1.3 Le logement des jeunes : quelles suites à la décohabitation parentale ? 1.3.1. La question de la décohabitation Deux Franciliens sur cinq âgés de 20 à 29 ans vivent au domicile familial. Les adolescents de 16 à 19 ans demeurent presque tous chez leurs parents. La cohabitation parentale, logiquement, diminue avec l’âge. Ainsi, si presque tous les Franciliens de moins de 20 ans sont chez leurs parents, les 30 à 34 ans ne sont plus que 6% à prolonger cette cohabitation. Pour autant, la tendance est à un allongement de la durée de vie au foyer familial. Cette remarque concerne prioritairement les garçons. En effet, les jeunes femmes quittent généralement plus précocement le domicile parental que les jeunes hommes. Ce phénomène de cohabitation tardive n’est pourtant pas récent. Il s’est toutefois accentué au cours des années 90. On assiste, de nos jours, au recul de l’âge d’indépendance financière vis-à-vis des parents. Nombreux facteurs explicatifs peuvent être avancés, tels que le prolongement de la durée des études, la précarité de l’emploi, le coût des logements, l’insuffisance de l’offre de petits logements, l’amélioration de la qualité des logements des parents ou encore un certain apaisement des relations intergénérationnelles. Seule la mise en couple semble être l’événement entraînant une décohabitation parentale assez systématique. L’entrée dans la vie active n’implique plus le départ du domicile des parents. La situation diffère entre les jeunes résidant depuis l’enfance en région francilienne et ceux en provenance de la province, et à fortiori de l’étranger, qui vivent davantage hors du domicile familial. Dans une recherche sur le thème de l’accès à la vie adulte, Olivier Galland « fait pièce à l’idée communément admise que les jeunes se complaisent dans une dépendance prolongée à l’égard des parents. Le retard qui semble aujourd’hui nécessaires aux jeunes pour réussir leur entrée dans la vie, accroît l’impatience d’y parvenir. En fait l’écart entre les étapes scolaires/professionnelles et familiales s’est resserré ». L’INSEE a exploité l’enquête nationale sur le logement (ENL) de 1996 sous l’angle « des marges du logement », c’est-à-dire des différentes formes de résidences ou de cohabitation. En fait l’accès à une indépendance totale est retardé par la prégnance du phénomène de multirésidence, les jeunes occupant leur résidence principale à temps incomplet. Un chercheur de l’INED avance l’idée, à première vue paradoxale, que « l’installation dans un logement indépendant est de plus en plus tardive, alors que l’âge au départ du domicile familial est stable depuis le début des années 90 ». En effet le dixième des jeunes (et davantage parmi les étudiants) pratiquent la double résidence, « mode de transition possible vers l’indépendance résidentielle ». Le phénomène du retour au domicile parental se vérifie, en effet, à toutes les tranches d’âge. Mais la composition familiale perturbe le schéma précédemment présenté. Ainsi, les filles uniques ont un comportement proche de celui des garçons, à savoir une décohabitation plus tardive. Les difficultés d’ordre financier sont également évoquées comme cause de retour. L’étude précise bien que « si certaines évolutions actuelles vont dans le sens d’une re-cohabitation, c’est au début du cycle de vie que cela se passe ». Un phénomène nouveau semble être le retour au domicile familial après séparation des couples. La famille sert alors de « garde-fou ». L’étude de CitéMétrie, menée en Ile-de-France en 1997 auprès d’un millier de jeunes, montre que la moitié des jeunes ayant fait l’expérience de la décohabitation regrette leur logement autonome lors d’un retour au domicile familial.
1.3.2. Loupe sur la situation des étudiants
Il en ressort que 41% des étudiants ne vivent plus chez leurs parents. Parmi ces derniers, la grande majorité (94%) habitent dans un logement ordinaire et les autres se répartissent entre les personnes logées au sein de structures spécifiques pour étudiants (cités universitaires) et une très faible minorité connaisse d’autres formes d’accueil collectif, tels que les centres d’hébergement. Parmi les étudiants vivant dans un logement classique, plus de la moitié est locataire dans le parc privé. Les autres optent pour les meublés ou hôtels (14%) et les logements HLM (8%). Restent 12% d’étudiants logés gratuitement et 11% de propriétaires occupants. Les étudiants occupent souvent des logements de petite taille. Spatialement, les étudiants se concentrent au cœur de l’agglomération. Plus du tiers des étudiants vivent à Paris intra-muros du fait, comme le précise l’IAURIF, de l’offre d’enseignement supérieur et de l’offre de petits logements. Cette étude précise que « les étudiants sont peu enclins à habiter dans les communes moins centrales et moins bien desservies par les transports en commun où l’offre d’enseignement et de petits logements locatifs est quasi-inexistante ». Toutefois, le cas de Saint-Denis et de Villetaneuse est notable du fait que « ces communes arrivent assez mal à retenir leurs étudiants, malgré la présence de grandes universités sur leurs territoires ». Ainsi, la part des étudiants au sein de ces deux communes ne représente que 4% de la population globale. La « centralité » ou encore le « cadre de vie » sont donc des notions à prendre en compte pour comprendre les logiques des étudiants vis-à-vis du lieu de résidence. Prenant pleinement conscience de la difficulté de se loger pour les étudiants, les pouvoirs publics ont saisi l’Observatoire de vie étudiante (OVE) sur ce thème spécifique. Le rapport distingue les étudiants vivant chez leurs parents des décohabitants, pour qui le départ est le plus souvent une nécessité du fait de la distance entre le domicile parental et le lieu d’études. Le rapport rappelle que seule une minorité des décohabitants est logée en résidence universitaire. La majorité vit au sein d’un logement classique. Les cités universitaires remplissent leur rôle de régulateur social en favorisant la décohabitation des étudiants issus des milieux populaires. Mais cette fonction d’accueil des étudiants impécunieux est contrebalancée par la pénurie de l’offre. Les résidences universitaires privées ne remplissent pas cet objectif social. Quant à l’obtention des aides à la personne, elle est dissociée des ressources des parents. L’étude de l’OVE montre même que « pour être allocataire, mieux vaut être aidé par ses parents que travailler ». La probabilité de décohabiter est également facteur de la proximité ou non des lieux d’étude. Elle est ainsi plus faible à Paris et en région parisienne. Outre l’offre d’études supérieures accessible à partir du domicile familial, les coûts de logement en région d’Ile-de-France limitent la décohabitation. Le plus faible taux de décohabitation affecte les jeunes vivant en petite couronne d’Ile-de-France, devant ceux habitant la grande couronne, Paris et la province. Moins du tiers des étudiants de la proche banlieue quittent le domicile des parents, contre plus de la moitié au niveau de la moyenne nationale. L’étude montre que les « obstacles à la décohabitation ne sont pas seulement matériels. Des mécanismes de relégation scolaire et d’autorelégation entraînent des décohabitations plus tardives. La décohabitation n’est plus alors une condition du choix des études, c’en est une conséquence ». Dans leur étude sur les conditions de logement des ménages pauvres, les auteurs montrent que l’attirance des centres-villes se fait au détriment des banlieues. D’autre part, cette même étude indique que le « secteur social ne loge que 5% des étudiants pauvres ». Les étudiants pauvres vivraient pour les trois quarts en situation de surpeuplement. Points-clef
1.3.3. Les jeunes vivant dans un logement de droit commun Pour environ 10% des résidences principales situées en Seine-Saint-Denis, la personne de référence a moins de 30 ans, soit un ensemble de 53 300 logements. Statut d’occupation (Seine-Saint-Denis) 15 à 29 ans Ensemble de la population La part des propriétaires progresse avec l’âge. Aussi, seuls 6 200 logements sont occupés par des jeunes de moins de 30 ans propriétaires, soit près de 12% de l’ensemble des jeunes occupant un logement. La location est le statut d’occupation très largement adoptée par les moins de 30 ans (83%). 5% des jeunes du département optent pour la location meublée, contre moins de 2% de l’ensemble des adultes. Enfin une proportion analogue de jeunes est logée gratuitement. La mobilité est inversement proportionnelle avec l’âge. La moitié des jeunes a déménagé au cours des deux dernières années. Cette proportion chute à 20% pour les trentenaires puis diminue progressivement pour devenir, en fin de vie, marginale. Jusqu’à 24 ans, les jeunes vivent majoritairement seuls dans leur logement. A partir de 25 ans, la proportion de couple supplante celle des autres compositions de ménages. Points-clef 2.1 Essai d’évaluation de la capacité totale d’hébergement 2.1.1 Panorama Le département compte un parc de 580 500 logements, dont 525 000 résidences principales. Le parc des résidences principales est largement composé d’immeubles en collectif (71%), cette morphologie urbaine est plus particulièrement présente à l’ouest du département. Très schématiquement, le département se subdivise en trois principaux groupes urbains : les territoires mitoyens de Paris où se concentre de l’habitat collectif, souvent privé et ancien, les zones intermédiaires composées de grands ensembles et les sites excentrés où le pavillonnaire s’entrelace avec des grands ensembles. La majorité des habitants de Seine-Saint-Denis est locataire (57%), soit près de 300 000 locataires (dont 100 000 du secteur privé). Typologie du parc Aussi bien dans le parc social que privé priment les logements de taille moyenne (T3 et T4), au détriment des petits et des grands logements. Moins du dixième des logements est constitué par des studios. Le département présente une baisse notable (- 24%) de ce type de logement, passant de plus de 69 000 unités à 52 400 entre 1962 et 1999. Mise à part la situation parisienne, les autres départements n’ont pas subi une telle chute de la proportion des petits logements. Différents facteurs expliquent cette érosion des studios. Les deux principales étant la démolition des logements sans confort lors de rénovations du parc insalubre et la fusion des studios au cours d’opérations de restructuration. A l’image des autres départements de la région, le nombre moyen de personnes par pièce ne cesse de diminuer, passant de 1,17 en 1962 à 0,80 de nos jours. Pour autant, le taux d’occupation en Seine-Saint-Denis s’avère supérieur à celui des autres départements de la région. La spécialisation du parc sur les logements de taille moyenne provoque, de fait, une certaine inadéquation entre la taille des ménages et celle des logements occupés entraînant une sous-occupation, et, dans une moindre mesure, une sur-occupation.
Le département compte un patrimoine très disparate du fait, en partie, de l’histoire de l’urbanisme au sein de ce département. Le quart des résidences principales est antérieur à 1948. Certaines communes -Aubervilliers, Montreuil ou encore Saint-Denis- sont composées à 40% d’un parc ancien. Une part non négligeable du parc de logements présente des signes patents d’habitat dit indigne. Outre les phénomènes de dégradation prononcée, des immeubles ne présentent pas les normes minimales de sécurité et d’hygiène. Les phénomènes de saturnisme ne sont pas rares, et ce, principalement dans les zones d’habitat ancien et dense. L’estimation du nombre de logements concernés s’élève à 10 000. Afin d’éradiquer cet habitat indigne , six protocoles de coopération entre l’Etat et les communes ont été contractés prévoyant la démolition de près de 100 immeubles et la réhabilitation de près de 200 immeubles. D’autres communes du département devraient suivre ce mouvement. La mise en œuvre de ce programme semble hétérogène d’une commune à l’autre, avec globalement une certaine lenteur dans la mise en opérationnalité. Notons qu’une opération importante porte à Aubervilliers sur la réhabilitation d’un patrimoine de 52 logements insalubres. Ce dispositif, qui a fait l’objet d’une convention spécifique entre l’ANAH et le propriétaire, permettra la mise sur le marché de logements salubres à loyer maîtrisé. Le département est également confronté à la question des copropriétés dégradées. Des dispositifs ont été créées dans les années 90 (OPAH spécifique ou Plan de sauvegarde) afin de remédier à ces situations. Environ 4 000 logements sont actuellement concernés par ces mesures, dont 2 500 en Plan de sauvegarde. Des études en cours pourraient doubler le nombre de logements concernés. Notons que le département compte environ 130 000 logements relevant du régime de la copropriété. Deux types de copropriétés coexistent, environ 500 grandes copropriétés de plus de 50 logements d’une part et une myriade de petites copropriétés comportant le plus souvent moins de 20 logements d’autre part. Les estimations porteraient à 60 000, le nombre de logements présentant des signes de dysfonctionnement. Points-clef
2.1.2 L’offre en logements de droit commun : la production nouvelle et l’existant La production Les objectifs du Schéma directeur de la région d’Ile-de-France (SDRIF) sur 25 ans (1990-2015) estimaient à 6 800 les besoins annuels en constructions nouvelles pour le département de la Seine-Saint-Denis. En effet, le nombre de logements commencés pour l’année 2002 s’élève à moins de 3 500. En fait depuis le début de la décennie 90, l’évolution générale des logements commencés est à la baisse, passant de 6 400 logements en 1990 à moins de 4 000 depuis 1995, à l’exception notable de l’année 2000 (près de 4 400 logements). Le nombre de logements autorisés se monte en 2002 à environ 3 000 logements. Si l’évolution est davantage en « dents de scie », la courbe générale est également à la baisse. En effet, tout au long de la dernière décennie, le nombre de logements autorisés se positionne en dessous du seuil des 5 000 logements annuels (avec des variations allant de moins de 3 000 logements à près de 5 000 logements), tandis qu’au cours des années antérieures, le nombre de logements autorisés pouvait dépasser les 6 000. Quant au bilan des opérations de démolitions, il fait apparaître la destruction de plus de 600 logements au cours de l’année 2002. Le nombre de démolitions fluctue au cours de la décennie écoulée, variant de moins de 100 démolitions par an (les années 1996 ou 2000) à plus de 600 (1999, 2002). Tout au long des années 90, 2 700 logements sociaux ont été démolis, principalement sur les communes de Saint-Denis, Gagny, La Courneuve et Stains. A ces opérations de démolitions / reconstructions s’ajoutent les réhabilitations. La délégation départementale de l’ANAH a montré que le rythme de production nouvelle et le nombre de réhabilitations lourdes ne permettent pas de faire face aux besoins de la population, notamment sur le segment du locatif. La baisse de la production affecte en premier lieu le logement social. Le taux particulièrement faible de construction renforce les écarts régionaux, portant déjà pointés lors de l’élaboration du SDRIF qui visait alors un rééquilibrage. Points-clef L’existant La location est le statut d’occupation majoritaire (57%). Parmi les locataires, les occupants de HLM représentent environ 63% de l’ensemble des locataires. Cette proportion est très supérieure à celle de la région d’Ile-de-France (46%). Sur un total de 580 500 logements, le département compte 188 000 logements sociaux et le restant appartient au parc privé. Le parc social est inégalement réparti sur le territoire. Ainsi, certaines communes disposent de moins de 20% de logements sociaux, tandis que d’autres en comptabilisent plus de 50%. Le parc social connaît actuellement une quasi absence de vacance. A cela se greffe la question de la vente et du déconventionnement d’une partie du parc social par certains investisseurs institutionnels, ce qui accentue la réduction d’une offre en conformité avec la solvabilité des habitants de Seine-Saint-Denis. L’étude sur les conditions de logement des ménages pauvres considère que le parc locatif social a des difficultés à prendre en compte les besoins des jeunes ménages à faibles ressources. Cette remarque s’applique globalement à l’ensemble des jeunes. La structure par âge des locataires HLM est plutôt centrée sur les tranches intermédiaires, entre 30 et 49 ans. Pourtant, si la typologie des logements du parc HLM ne correspond guère aux jeunes, l’étude du Cabinet Louis Harris montre que la représentation qu’ils se font de ce parc est loin d’être négative. De plus, la connaissance effective de ce type d’habitat, autrement dit avoir vécu en HLM, augmente le taux d’opinion positive. Le niveau des loyers est bien évidemment l’élément fondamental d’une telle appréciation. En revanche la « lourdeur des démarches » et la pollution sonore jouent défavorablement. Le département compte environ 100 000 logements du parc privé. De fait, des situations de sur-occupation dans le parc privé, le plus souvent ancien, ne sont pas rares. Une agence immobilière à vocation sociale (AIS 93) a été créée dans le département afin de capter des logements dans le parc privé. Elle propose aux propriétaires une gestion locative adaptée. L’agence gère une quarantaine de logements qui s’adressent à toute personne en difficulté d’accéder à un logement de droit commun. Points-clef
Au cours de l’année 2000, 16 000 ventes ont été réalisées. La Seine-Saint-Denis s’avère un des rares départements franciliens à connaître une progression du volume des ventes. La raréfaction de l’offre locative et le coût relativement faible du marché en Seine-Saint-Denis peuvent expliquer le dynamisme de ce marché. Les ventes concernent prioritairement l’achat de logements existants. Le secteur pavillonnaire compose plus du tiers du marché. Les propriétaires s’orientent vers l’achat de logements de taille moyenne, voire de grands logements. Le prix moyen sur l’ensemble du département s’élève à 1 461 €/m². La FNAIM propose une « typologie de l’environnement » qui est un des critères explicatifs des valeurs immobilières. Les acquéreurs sont sur-représentés dans la tranche d’âge comprise entre 30 et 49 ans qui correspond à un âge typique de l’acquisition pour des raisons familial, résidentiel et patrimonial. L’accession à la propriété et la constitution d’une famille étant souvent concomitantes. Des prêts existent pour les ménages aux ressources modérées, tels le Prêt à taux zéro (PTZ) ou le Prêt à l’accession sociale (PAS). Le dossier du CDH de juin 2003 note que dans l’objectif « de favoriser la mixité dans les ZUS, l’Etat a lancé en 2002 un appel à projet expérimental, et mis en place les crédits nécessaires pour permettre de réaliser 1 000 logements en accession à la propriété ». Les ménages pouvant bénéficier de cette subvention forfaitaire doivent respecter les critères de ressources du PTZ. La Caisse des dépôts et consignation (CDC) met en garde des conséquences de « la promotion immobilière qui propose des programmes d’accession à la propriété dans des quartiers excentrés et situés à proximité de secteurs très dégradés. Ces opérations ne seront-elles pas les prochaines copropriétés dégradées ? » Selon la Chambre des Propriétaires de Paris, « les jeunes étant mobiles et relativement moins solvables, la propriété n’est guère adaptée : la location est le mode d’habitat idéal pour ce public. Et même si la propriété peut sembler une possibilité tentante en période de crise, elle n’est pas un remède miracle et la dangerosité est avérée. L’accession à la propriété ne peut se réaliser que lorsque toutes les conditions financières sont remplies ». L’accession à la propriété pour des ménages jeunes doit donc se réaliser avec une extrême prudence. L’ensemble des conditions sociales et financières doit être réuni. La primo-accession ne peut répondre que de manière très marginale à la question du logement des jeunes. Points-clef
2.1.3 Une offre temporaire : l’hébergement Les structures non spécifiques aux jeunes Les structures permettant l’accueil d’urgence ou de court séjour (environ 1 semestre) proposent environ 2 000 places, dont 30% sont situées au sein de CHRS . Les estimations évaluent à environ 300 jeunes accueillis quotidiennement dans ces structures. La DDASS estime que globalement « 35% des personnes hébergées en centres d’hébergement d’urgence et 48% en CHRS pourraient accéder à un logement en résidence sociale ou à un logement autonome ». Ces statistiques s’appliqueraient également aux jeunes. Avec 14 résidences sociales , le département propose environ 530 places. Les modes de fonctionnement et le public accueilli diffèrent d’un établissement à l’autre, en fonction de spécificité propre. Le département regroupe 51 Foyers de travailleurs migrants (FTM), soit plus de 20% des foyers de la région d’Ile-de-France, pour une capacité totale d’accueil de 13 670 places. Les principaux gestionnaires sont l’Adef, l’Aftam, Soundiata et surtout la Sonacotra (27 foyers). Le département compte également un nombre non négligeable de chambres en hôtel meublé, évalué à 3 300 chambres. Les hôtels, souvent anciens, ne présentent pas tous les signes de confort. Cette offre tend à diminuer : 2 000 meublés auraient disparu au cours de la décennie écoulée. Points-clef
Les structures spécifiques aux jeunes Les résidences universitaires sont de deux types, celles dépendant du CROUS et celles appartenant à des opérateurs privés. Le CROUS propose différentes sortes de logements : les résidences dites traditionnelles, les nouvelles résidences et les appartements dispersés dans le parc HLM. Les trois CROUS de la région francilienne offrent un parc de 17 100 lits pour 650 000 étudiants, soit une possibilité d’accueillir moins de 3% des étudiants. Le CROUS de l’Académie de Créteil gère en Seine-Saint-Denis sept cités universitaires offrant une capacité d’environ 1 200 places pour 45 000 étudiants, soit une capacité d’accueil de 2,7 lits pour 100 étudiants. Sur les sept résidences, demeure une « résidence traditionnelle ». Le CROUS est propriétaire de cette résidence et est locataire des « nouvelles résidences ». La typologie des résidences privilégie les chambres pour célibataires. Le CROUS souhaiterait diversifier l’offre en proposant des chambres doubles pour l’accueil des couples. Le CROUS précise que les critères privilégiés par les étudiants sont le coût du loyer et la localisation des cités U, à proximité des universités et des transports en commun. Une étude portant sur le logement social étudiant dans l’Académie de Créteil confirme que le CROUS ne peut satisfaire, sur le pôle universitaire de Saint-Denis/Villetaneuse, que 2% des demandes. Le CROUS a une approche sociale en favorisant les étudiants boursiers ou en difficulté économique. Les étudiants peuvent disposer d’une allocation logement (APL ou ALS). Sur l’ensemble de l’Académie de Créteil, plus de 20 000 étudiants sont boursiers sur un ensemble de 105 000 étudiants. Selon le CROUS de Créteil, « les étudiants de Seine-Saint-Denis sont les plus en difficulté et devraient donc avoir accès à une résidence universitaire en priorité ». Le CROUS se voit confronter à la double difficulté des impayés de loyer et surtout de la sortie des lieux. Faute de solution, à l’expiration de leur statut d’étudiant, certains locataires restent dans les lieux. Les rares travailleurs sociaux du CROUS ne peuvent réaliser un suivi social individualisé et la question de la sortie des cités U ne rentre pas dans les missions imparties aux CROUS. Après avoir mené de nombreuses expérimentations, restées systématiquement infructueuses, le CROUS se cantonne à la gestion des résidences universitaires. A part la livraison d’une résidence en 2003 et la réhabilitation en cours de la « résidence traditionnelle » , le CROUS n’a pas de projets substantiels pour la Seine-Saint-Denis. Le CROUS précise que l’absence de projets de créations de nouvelles résidences tient à plusieurs contraintes : le coût du foncier, le désengagement de l’Etat, la réticence des maires ou encore la faible implication des bailleurs. La question du foncier serait fondamentale en région francilienne. Le CROUS a le souci du choix de la localisation des cités U. Or, le foncier accessible se situe, de fait, dans des zones excentrées, non propices à l’implantation de nouvelles structures. Confronté à cet écart entre l’offre et la demande, le CROUS précise qu’une « part notable des étudiants s’autocensurent en ne déposant pas de demandes, sachant que leur chance d’obtention d’une chambre est nulle ». Dix résidences universitaires privées, pour une capacité d’accueil d’environ 1 500 places, sont également implantées sur le département. Les principaux gestionnaires en sont Résidences services gestion (les « Estudines ») et FAC Habitats, qui possèdent chacun trois résidences. L’essor des résidences universitaires privées est le fruit à la fois d’aides fiscales à l’investissement locatif et de la généralisation des aides publiques à la personne en direction du secteur locatif privé. Ces résidences s’adressent en priorité à des étudiants célibataires dont le niveau de vie s’apparente aux classes moyennes. Les pouvoirs publics (Etat et Conseil régional) aident à la création de nouvelles résidences et à la réhabilitation des résidences existantes. Et pourtant les besoins sont saisissants. Dans son rapport au Sénat , Jean-Pierre Schosteck a évalué à 20 000 le nombre de logements devant être construits pour les étudiants, dont 15 000 en Ile-de-France. Il considère que l’Etat s’est révélé incapable, à lui seul, de mener à bien un effort massif de construction de logements universitaires, pourtant rendu nécessaire par la démocratisation de l’enseignement supérieur. Le département compte huit Foyers de jeunes travailleurs (FJT) pouvant accueillir près de 1 500 jeunes de 18 à 25 ans. Deux foyers ont été réhabilités, l’un en 1988, l’autre en 1991. La population résidant au sein des FJT vient aussi bien du département que de l’ensemble du territoire national. La proportion serait de 40% de provinciaux et 60% de Franciliens au sein du foyer de Saint-Denis. Compte tenu de la difficulté d’accéder à un logement autonome, la durée d’hébergement tend progressivement à s’allonger. Bien que les besoins soient difficiles à quantifier, les listes d’attente ne sont guère négligeables. La demande aurait augmenter de 200% entre 1995 et 2002. Le nord-ouest du département est relativement bien équipé (présence de foyers à Aubervilliers, Saint-Denis, Saint-Ouen, Epinay) ainsi que le centre du département (Livry-Gargan, Bondy), voire le sud (Rosny-sous-bois). En revanche le nord-est et le sud-est du département en sont dépourvus. Le département dispose d’un internat scolaire public, sis à Aulnay-sous-bois, pouvant accueillir 48 scolaires (uniquement des garçons). Equipement construit en 1963 et réhabilité trente ans plus tard. Points-clé L’hébergement géré par des associations spécialisées Comme nous l’avons vu précédemment, les centres d’hébergement (d’urgence et d’insertion) s’adressent rarement à un public exclusivement composé de personnes de moins de 30 ans. Les centres d’urgence, notamment ceux ouverts en période hivernale et proposant une « solution » pour une nuit, ne semblent pas du tout adéquat à un public de personnes jeunes. S’agissant de l’hébergement temporaire, quelques associations ont ciblé leur mission sur le public des jeunes. L’hébergement peut alors se faire au sein de structures collectives ou dans le parc diffus. En tant qu’opérateur social, Interlogement 93 a créé une résidence sociale pour l’accueil des personnes âgées de moins de 30 ans. La résidence doit permettre de conforter une autonomisation en cours. L’association Essor 93 gère 120 logements, essentiellement en ALT, situés aussi bien dans le parc public que privé, à des jeunes pris en charge par les services de l’ASE du Conseil général. L’association, en plein développement, souhaiterait réaliser une « maison familiale » comprenant des logements individuels et des espaces collectifs pour des jeunes majeurs. L’idée sous-tendant ce projet est de permettre aux jeunes de rester dans leur environnement afin d’éviter tous phénomènes de déscolarisation et désocialisation. Un second projet viserait à faciliter l’hébergement de jeunes en formation (étudiants, apprentis …). Pour ce faire, l’association entreprend actuellement des démarches en direction d’opérateurs potentiels. L’association perçoit une augmentation du nombre de jeunes en situation de souffrance psychologique, de jeunes mères à la rue ou encore de « jeunes se mettant en échec ». L’association Devenir suit également des jeunes célibataires de l’ASE en gérant un internat (pour les mineurs) et un service de suite. La fin de la prise en charge par l’ASE entraîne trop souvent des situations d’hébergement très précaires, du type des squats. Le département compte également des établissements accueillant les jeunes mères avec enfants. Du fait d’une augmentation des situations, nombreux partenaires ont souhaité attirer l’attention sur ce public. La Seine-Saint-Denis dispose de 8 centres d’accueil mères-enfants, pour une capacité d’accueil de 161 places. L’objectif de l’association ALJM est l’accès à un logement autonome des jeunes mères. Pour ce faire, l’association accueille des jeunes femmes enceintes ou des jeunes mères en charge d’au moins un enfant de moins de 6 ans. L’association note l’émergence de « situations complexes de jeunes femmes vivant dans une continuité familiale de l’absence de logements classiques, ayant passé leur enfance en centres d’hébergement ou dans des squats ». L’ALJM pointe également le risque de morcellement de familles monoparentales lorsque les « enfants » sont majeurs et ne peuvent plus être accueillis avec leurs mères. Cette structure souhaite développer son activité en proposant des appartements au sein d’un même immeuble avec un travail social ciblé sur l’autonomie. Ce projet devrait voir prochainement le jour. La DDASS propose une estimation du nombre de jeunes (les 18 à 25 ans) hébergé dans les différentes structures du département : Type d’accueil Nombre de places Part et nombre de jeunes Points-clé
Ce rapport n’ambitionnant pas de devenir un « guide pratique » et ne cherchant pas à l’exhaustivité, nous nous limitons à présenter certains dispositifs que nous avons sélectionnés, en vue d’une reproduction ou d’une amélioration le cas échéant.
Les Missions locales Depuis 20 ans, les missions locales visent à l’insertion sociale et professionnelle des jeunes de 16 à 25 ans. Contrairement aux années 80, les missions locales considèrent que la difficulté à accéder à un logement dépasse celle d’obtenir un emploi. Les missions locales interviennent de plus en plus dans le domaine de l’hébergement et du logement. Ainsi, afin d’éviter que les jeunes transitent dans des centres d’urgence, 12 missions locales gèrent des nuitées d’hôtels. La mission locale d’Epinay-sur-Seine participe à l’élaboration d’un dispositif de logements-passerelle. Dans le cadre du Grand Projet de Ville (GPV) de Villetaneuse-Epinay-sur-Seine, un projet d’une résidence sociale « éclatée », composée de 20 logements gérés par Interlogement 93 en baux associatifs, est en cours d’élaboration. L’exemple de la mission locale de « La Lyr » (Pantin/Le Pré-Saint-Gervais/Les Lilas) est particulièrement symptomatique de ce dynamisme départemental. La mission locale s’est impliquée dès 1996 en créant des « permanences logement », prestations individuelles en direction de jeunes en attente de moyens et de méthodes pour obtenir un logement. La mission locale se voit également le soin de gérer des nuitées d’hôtel, et ce, dans le cadre du dispositif « urgence » de la DDASS. Ces différentes actions ont conduit la mission locale à définir un pôle logement au sein de sa structure. A ces actions en interne s’ajoutent une recherche partenariale et la participation aux principales réflexions menées sur le département (FSL jeune, rapport sur l’errance, rapport sur le logement des jeunes, participation à la journée organisée par Interlogement 93 sur le logement des grandes familles et des jeunes …).
Les aides à la personne se subdivisent entre l’Aide personnalisée au logement (APL), l’Allocation logement à caractère familial (ALF) et l’Allocation logement à caractère social (ALS). La CAF de la Seine-Saint-Denis a créé un dispositif spécifique pour les jeunes que nous présentons dans la partie 4. Le montant des allocations logement peut être modifié par l’instauration de nouveaux critères dans le mode de calcul. Le LOCA PASS Les aides du LOCA PASS ont été mises en place dans le cadre d’une convention contractée en 1998 entre l’Etat et l’UESL afin de faciliter l’accès et le maintien dans un logement, par le truchement d’une avance sur le dépôt de garantie ou d’une garantie sur le paiement du loyer et des charges. Outre les salariés, les personnes de moins de 30 ans (salariés, étudiants boursiers ou au chômage) sont bénéficiaires de cette aide. Seuls les fonctionnaires en sont exclus. Des modifications, sur le mode de remboursement de l’avance LOCA PASS, ont été opérées en 2003 en vue d’une « meilleure responsabilisation des bénéficiaires ». La convention a prévu la possibilité de mettre en place un suivi social pour les jeunes en cas d’impayés. Suivi réalisé directement par le bailleur ou par le biais d’une association spécialisée. Le bilan national du LOCA PASS fait apparaître que plus du quart des bénéficiaires de cette aide vit en région francilienne. Plus de la moitié des bénéficiaires (53%) ont moins de 30 ans, soit environ 5 500 dossiers instruits. Cette proportion est plus faible, de l’ordre de 10 points, de la moyenne nationale. Pour autant, ce dispositif a réellement pris de l’ampleur à partir de l’année 2000. Les aides ont été particulièrement sollicitées en 2001 et 2002 (en premier lieu les dépôts de garantie) pour atteindre en 2003 un « rythme de croisière ». Une des originalités du CPLOS (collecteur du 1% implanté en Seine-Saint-Denis) est de proposer des relais d’information auprès des employeurs cotisants, ce qui permet d’atteindre un niveau de communication satisfaisant. Actuellement, certains acteurs de terrain craignent surtout que l’essor de ce dispositif prenne fin, du fait de contraintes budgétaires. Outre cette inquiétude, certains interlocuteurs se posent la question des limites d’un tel système en période de marché du logement tendu. Il est, à cette occasion, rappelé que le LOCA PASS « ne peut à lui seul permettre un accès à un logement pour les populations les plus fragiles d’abord confrontées à la rareté d’une offre de logement à bas loyer, surtout lorsque le marché locatif est tendu ». Enfin, nombreux interlocuteurs évoquent la question du suivi social, notamment en cas d’impayés. Les collecteurs du 1% n’ayant pas vocation à effectuer ce suivi, ces prestations incomberaient aux bailleurs et/ou aux associations. La charge du financement d’un tel suivi se pose alors. Pour autant, les collecteurs ont décidé de mettre en place des plates-formes afin de répondre à la question de la mobilité professionnelle lors de mutations d’une part et d’orienter les locataires en situation difficile d’autre part. Cet outil est actuellement en cours de montage. A titre indicatif, nous mentionnons l’ALT et le FAJ, qui de manière très distincte, peuvent aider des jeunes de manière temporelle. L’Allocation logement temporaire (ALT) est une subvention aidant les associations et les CCAS à loger, à titre temporaire, des personnes défavorisées. Plus de 800 logements, dont 22 hôtels meublés sont agrées à l’ALT.
Points-clef 2.2.2 Les aides en direction des propriétaires bailleurs Des dispositifs de défiscalisation soutiennent les propriétaires cherchant à louer leurs logements. La Loi des finances 2002 relance cet avantage fiscal en assouplissant les conditions de loyers et de ressources. La visée sociale du précédent dispositif tend à disparaître. Les propriétaires bénéficient également d’avantages fiscaux lorsqu’ils louent en meublé une partie de leur résidence principale. Les étudiants, ou encore les apprentis, sont particulièrement visés par ce dispositif. Le prix de la location est plafonné à 139 € annuels par m² en région d’Ile-de-France. Des aides existent également afin d’inciter les propriétaires à remettre sur le marché de la location des appartements vacants. Sous certaines conditions, les propriétaires peuvent bénéficier de subventions de l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (ANAH) pour la remise en état de leurs appartements. Dans l’état, les dispositifs actuels ne semblent pas favoriser l’arrivée sur le marché d’une offre substantielle de logements adaptés pour les jeunes. Points-clef
Dans le cadre du CPER , le Conseil régional d’Ile-de-France est la seule collectivité régionale française à proposer de financer en investissement le logement des jeunes. Les premières actions de la Région en direction du logement des jeunes remontent à 1991. L’action du Conseil régional porte alors à subventionner la réhabilitation de FJT et à aider à la construction de structures pour étudiants, sans contrôle de sa part. Il faudra attendre l’année 2000 pour que le programme régional en direction du logement des jeunes prenne de l’ampleur. Du fait de ses missions, le Conseil régional propose des actions en direction principalement des étudiants et des apprentis. Outre le maintient des subventions destinées à la réhabilitation des FJT, le Conseil régional propose une subvention, co-financée en PLUS par l’Etat, en vue de créer des résidences pour les étudiants et les apprentis. Le Conseil régional propose une prime à la remise en location des logements vacants majorée lorsque le logement est loué à un jeune de moins de 30 ans. Le Conseil régional souhaiterait favoriser le logement des jeunes dans le secteur diffus. Les lois de décentralisation entraîneront de nouvelles compétences pour les collectivités territoriales, avec des transferts de compétence. L’action du Conseil régional dans le domaine du logement pour les étudiants et apprentis devrait se renforcer. Points-clef Quantifier et qualifier les besoins des jeunes en terme de logement est une gageure. Les recherches entreprises par Michel Mouillart peuvent apporter un éclairage pertinent. Afin d’évaluer les besoins, faut-il au préalable connaître l’insatisfaction des jeunes vis-à-vis de leur logement actuel. Elle porte principalement sur le coût élevé des loyers et concerne parfois la qualité du logement et l’inadaptation de la taille. Les chercheurs ont souhaité définir « une norme des conditions de logement jugées acceptables pour des jeunes » afin de mesurer l’écart entre cette norme et la situation actuelle, en vue d’évaluer l’offre nécessaire. Les conditions de logement frôlent l’insupportable pour les décohabitants n’ayant pas pu accéder « à la qualité et au confort dans un logement réellement indépendant : ils doivent se contenter d’une relative indépendance ». Ces jeunes souhaitent fréquemment déménager. Les auteurs évaluent à 250 000 logements, au niveau national, l’ensemble des besoins en logement pour environ 500 000 jeunes. Trois types de besoin sont à prendre en compte. Les besoins d’urgence sont estimés à 90 000 lits, les besoins de nature financière pour 70 000 jeunes (amélioration de la solvabilité par l’intermédiaire des aides à la personne ou baisse du coût du loyer) et les besoins en amélioration du bâti affectent 90 000 logements. Dans une étude relative au logement des jeunes, L’IAURIF a également distingué trois principaux types de besoins : Ce travail fut l’occasion de donner la parole à des spécialistes du logement des jeunes sur le thème des besoins. Ainsi Jean-Francis Dauriac, alors directeur du CROUS de Créteil et rédacteur d’un rapport sur le logement des étudiants, évoquent trois types de besoin. Celui des jeunes sans difficulté socio-économique, celui de ceux possédant peu de ressources et enfin celui des jeunes en difficulté sociale. Des réponses demandent à être adaptées à chaque cas de figure. L’enquête de CitéMétrie, menée auprès d’environ 1 000 jeunes Franciliens en 1997, montrait que si la cohabitation parentale se déroule (relativement) bien, les jeunes « situent entre 22 et 25 ans l’âge « normal » pour devenir titulaire d’un logement indépendant ». Mixant choix individuel et contraintes pragmatiques, les types de logements recherchés par les candidats à la décohabitation sont d’une part la location dans le parc privé (51% des enquêtés), la location dans le parc social (33%) et l’accession à la propriété (20%). Comme le rappelait la Direction départementale de l’équipement (DDE) de Seine-Saint-Denis, bien que la question du logement des jeunes soit récurrente, « il manque une évaluation précise des besoins. ». La difficulté de quantifier les besoins : La préfecture recense 48 000 demandes de logement pour l’année 2002, soit 3 000 de plus que l’année précédente, qui comptait alors une progression de 5 000 demandes. Les perspectives démographiques évaluent à 25% l’augmentation de la demande à l’horizon 2010. Mise à part les programmes neufs, les logements remis par les bailleurs à disposition de la préfecture, c’est-à-dire le «contingent mal-logés», n’atteint pas les 2 200 unités. Ces remises à disposition ne cessent de décliner. Alors que le rapport entre le nombre de demandeurs et celui des logements remis à disposition était de l’ordre de 12 en 1999, il s’élève à 22 en 2002. Le réseau des Missions locales et PAIO de Seine-Saint-Denis a réalisé une enquête en 2001 auprès des jeunes reçus au cours d’un mois, soit environ 4 000 personnes. Le besoin d’un logement concerne plus de 600 jeunes, soit 15% de l’ensemble. Les demandes portent majoritairement (47%) sur des logements définitifs et autonomes. Plus d’un tiers visent un hébergement temporaire. Les autres ont un besoin immédiat, d’où une demande d’hébergement d’urgence. La DDASS finance un dispositif visant à favoriser l’autonomie sociale et professionnelle des jeunes : l’Appui social individualisé (ASI). Près du tiers des personnes suivies ont un problème vis-à-vis de l’habitat, soit environ 200 personnes. Face au constat de l’autocensure des jeunes, il est assez périlleux, pour ne pas dire impossible, d’évaluer la part de ces besoins non formulés. Sont-ils deux fois, trois fois plus élevés que ceux recensés ? Une tentative de quantifier et qualifier les attributions pour les plus démunis : En application de la loi d’orientation relative à la lutte contre les exclusions , des accords collectifs départementaux sont contractés entre l’Etat et les bailleurs sociaux. Ces accords quantifient l’engagement annuel d’attribution de logements aux personnes en difficulté socio-économiques. Sont concernés les ménages définis dans le cadre du PDALPD . Contrairement aux autres départements franciliens, le public visé en Seine-Saint-Denis est particulièrement large comprenant « les ménages qui se trouvent exclus de fait des procédures ordinaires d’attribution ». Le rapport relatif à l’état des lieux de la MOUS sur le développement de l’accès au logement montre l’existence d’un « déficit important d’adaptation physique de l’offre à la demande et aux besoins des jeunes ». Tentative d’évaluation de l’ensemble des besoins En partant de l’ensemble des statistiques et données chiffrées, nous avons tenter une extrapolation grossière et non scientifique du volume approximatif de jeunes pour lesquels la question du logement se pose. Cette estimation prend aussi bien en compte les besoins d’urgence, de mobilité que d’autonomie. Partant d’une hypothèse simple, voire simpliste, que l’ensemble des jeunes de 25 à 29 ans souhaiterait –avec plus ou moins de conviction- décohabiter, que 50% de la tranche d’âge inférieure (c’est-à-dire les 20 à 24 ans) serait dans la même disposition et que ce besoin serait marginal chez les plus jeunes, nous arrivons à un ensemble de 60 000 jeunes susceptibles de quitter le domicile familial. Notons que cette donnée brute se cantonne à chiffrer les décohabitations potentielles, sans prendre en compte les capacités de leurs mises en œuvre. Il reste également à quantifier la part des jeunes insatisfaits de leurs conditions d’hébergement.
En tout premier lieu, signalons la prise de conscience par l’ensemble des acteurs concernés de l’excessive difficulté pour les jeunes d’accéder à un habitat, et à fortiori, à un logement de droit commun. Le Conseil national de l’habitat (CNH) pose la question du logement des jeunes en quatre problématiques : - L’accès à un logement de qualité et de confort
Au niveau du département, le logement des jeunes est une priorité du PDALPD . L’objectif étant d’améliorer les réponses au logement des jeunes en parcours d’insertion, cumulant parfois difficultés sociales et financières. L’attention est plus particulièrement portée sur les difficultés à accéder à un premier logement.
4.1 Expériences : de la difficulté de la concrétisation et de la transposition Une aide spécifique de la CAF 93 En plus de ces aides « classiques », la Caisse d’allocations familiales de la Seine-Saint-Denis a mis en place une allocation spécifique pour favoriser l’accès au logement des jeunes du département. L’aide à l’accès à un logement autonome des jeunes majeurs de moins de 26 ans est une aide forfaitaire permettant la décohabitation du domicile parental (les parents doivent alors être allocataires de la CAF) ou la sortie des Foyers de jeunes travailleurs (FJT). En 2002, la CAF a accordé cette aide à près de 300 jeunes. La mise en œuvre d’un Fonds de solidarité logement (FSL) pour les jeunes Le FSL jeune s’inscrit dans le dispositif général du FSL. Afin d’une part de répondre au mieux aux besoins des jeunes et d’autre part de permettre à des jeunes ne pouvant bénéficier de l’aide à l’autonomie de la CAF 93 de bénéficier d’une aide propre, le comité directeur du FSL a décidé de mettre en place un FSL jeune. Un groupe de travail, créé en 2001 par le comité directeur du FSL et réunissant l’ensemble des partenaires institutionnels et associatifs du département, a réalisé un diagnostic sur le logement des jeunes en Seine-Saint-Denis, permettant notamment l’élaboration du FSL jeune. Ce groupe de travail s’était donné trois priorités : mise en place d’une coordination locale de l’ensemble des intervenants oeuvrant en direction des jeunes, amélioration de l’offre de logements adaptés (en premier lieu avec les bailleurs sociaux) et création d’une aide spécifique pour les jeunes (ce qui devint le FSL jeune). Le FSL jeune a été initié par le comité directeur du FSL et la CAF, avec une mise en œuvre multipartenariale (Etat, Conseil Général, CAF). Le groupe de travail a défini les critères liés au demandeur lui permettant d’être éligible à ce dispositif : majeurs de moins de 25 ans, sans enfant, avec des ressources ne devant pas excéder le SMIC . Cette aide n’est donc accessible ni aux personnes avec enfants, ni aux étudiants. L’aide, qui se présente sous forme d’une subvention forfaitaire (763 euros), et est cumulable avec le FSL, le FAJ et le LOCA PASS, doit permettre de répondre aux premiers frais d’installation. Les dossiers sont traités par les commissions locales du FSL dans le cadre de la procédure d’urgence. Les objectifs misaient sur 90 dossiers par an. De fait, 29 dossiers ont été instruits en l’espace de 20 mois (depuis sa mise en œuvre en janvier 2002 jusqu’en novembre 2003).
L’action sur le quartier des Franc-Moisin : une opération exemplaire à reproduire ? En 1998, le bailleur réhabilite donc 80 logements de type F2 afin de les louer, partiellement aménagés, à des jeunes majeurs de moins de 30 ans. Les logements sont loués à des personnes aux ressources modérées (inférieures à 830 €). Les locataires ne sont pas soumis au versement d’une caution et sont exemptés des charges locatives. Pour mener à bien ce programme, une assistante locative porte une attention toute particulière à ces occupants. Selon Saint-Denis Habitat, « ce programme est perçu comme un levier, une aide à l’insertion en vue de réaliser un parcours résidentiel harmonieux ». Accessible à l’origine à l’ensemble des jeunes vivant en Seine-Saint-Denis, ce programme s’adresse dorénavant aux habitants de Saint-Denis. Le partenariat (qui a été associé à toutes les phases du montage) s’est également recentré sur les acteurs locaux, et non plus départementaux. Les dossiers sont actuellement traités par les services de Saint-Denis. Les résultats sont tout à fait probants : l’ensemble des logements est occupé, la vacance a disparu et la représentation du quartier évolue progressivement dans un sens positif. La revitalisation du site a pu se produire grâce à un ensemble d’actions sociales et urbaines (désenclavement, aménagement des espaces extérieurs, implantation d’équipements de proximité de qualité …). La réussite d’un tel projet, reconnue à l’échelle du département, n’a pas enclenché d’autres actions analogues. Plusieurs hypothèses peuvent expliquer que ce dispositif n’est pas fait d’émule : le contexte local très particulier (vacance concentrée sur un même site, quartier délaissé, forte prise en considération des besoins des jeunes par la municipalité), la difficulté à mobiliser un partenariat sur une opération longue, la frilosité de certains décideurs, les blocages financiers … La question de la transposition d’un tel programme se pose. Elargir l’offre par la restructuration du bâti : une expérience particulière ? L’immobilière les 3F a restructuré des grands logements (F5) en petites unités (studios / F2). A noter que le bailleur incite parallèlement les mutations afin de libérer des grands logements lors de situations de sous-occupation, avec un succès faible. La réussite de ces opérations de restructuration est fluctuante en fonction des sites. Ces restructurations de logements ont permis que des décohabitations se réalisent et l’arrivée de nouveaux candidats, parfois soutenus par des associations d’insertion par le logement. Dans l’avenir proche, il n’est pas prévu de nouveaux projets de restructuration. Ce type de projet découle, comme dans l’exemple précédent, d’un contexte très particulier, à savoir la concentration de grands logements. Les projets d’une fédération d’associations : une mise en œuvre impossible ? Interlogement 93, fédération d’associations oeuvrant dans le domaine du logement, a organisé en octobre 2002 un colloque sur le thème de l’accès au logement des jeunes et des grandes familles. S’agissant de l’accès au logement des jeunes, trois projets ont été présentés et discutés. Les trois programmes se voulaient complémentaires en prenant en considération des situations diversifiées permettant, à terme, à l’accès à un logement de droit commun. L’objectif étant, à terme, de « décliner l’expérimentation », cette nouvelle forme « d’habitat intermédiaire ». Quel bilan tiré de ce projet plus d’un an après sa présentation et sa validation ? Le constat est particulièrement négatif : du fait de la cherté des opérations, aucun programme n’a pu se réaliser. La partie propositionnelle émane à la fois des réflexions conduites aux niveaux national et local que des suggestions formulées par les acteurs rencontrés dans le cadre de ce rapport. Un consensus existe sur le contexte général, à savoir l’urgence de sortir de cette situation de crise du logement, qui affecte plus sensiblement certains segments de la population, dont celui des jeunes. Si de nombreuses initiatives fleurissent sur le terrain, les partenaires déplorent l’absence de pilotage départemental permettant impulsion et mise en œuvre effective. En effet, la volonté et la mobilisation des acteurs de la Seine-Saint-Denis ne demandent plus à être démontrées. Manque, ce que réclament de nombreux partenaires, une clarté politique et stratégique dans la perspective d’un engagement d’ampleur et dans le temps sur la question du logement des jeunes. L’impératif d’une stratégie d’ensemble, lisible, ambitieuse et pérenne Il semble impensable d’imaginer le développement local sans la définition, à l’échelle nationale, d’une politique claire et ambitieuse. Le pendant de la notion de « santé publique » pour le logement ne pourrait-il pas voir le jour dans un avenir prochain ? La diversification des formes d’habitat (du squat jusqu’à la propriété en passant par l’ensemble des formes d’hébergement et de location) prend des proportions encore inégalées. Une politique efficace voudrait qu’une réflexion et qu’un programme d’actions prennent en compte l’ensemble des aspects, en considérant les interactions mutuelles. Dans cette logique, la segmentation entre l’hébergement et le logement n’a plus de raison d’être. Le Haut comité pour le logement des personnes défavorisées considère que « le regroupement dans les mêmes mains de la responsabilité du logement et de celle de l’hébergement serait de nature à permettre une meilleure articulation ». D’aucuns considèrent la pertinence de mettre en œuvre un « droit au logement opposable ». Ainsi le Haut comité pour le logement des personnes défavorisées le définit-il, dans son dernier rapport, comme « un droit qui donnerait à la collectivité, non plus une simple obligation de moyens, mais une obligation de résultat comme il en existe depuis longtemps en matière d’accès aux soins ou à l’éducation. […] le logement étant une condition de l’exercice de la citoyenneté ». Dans cette mouvance, le secteur associatif a créé en octobre 2003 une plate-forme pour un droit au logement opposable, dont il serait intéressant de suivre les avancées. Le Président de la République n’a-t-il pas proclamé, lors d’une visite récente à l’étranger que « le premier des droits de l’homme, c’est de manger, être soigné, recevoir une éducation et avoir un habitat »? Outre la mise en place d’une stratégie relative à l’habitat, la population des jeunes appelle également à l’élaboration d’une politique volontariste, avec les moyens pour une mise en œuvre effective. Alors que la petite enfance ou encore les personnes âgées bénéficient, et ce à juste titre, d’une stratégie nationale déclinée localement, les jeunes subissent une approche parcellaire. L’entrée se faisant soit par une catégorisation de la population (les étudiants, les jeunes en parcours d’insertion…), soit par une approche thématique (la santé des jeunes, l’emploi des jeunes…). L’essence même de la jeunesse tient en sa flexibilité, avec des passages courants et nécessaires d’un statut à un autre. Aussi, apparaît-il comme une évidence d’élaborer, au niveau national, une stratégie relative à la jeunesse. L’idée serait de se dégager des politiques segmentées pour penser un système de la promotion sociale, au sens élargi du terme, des jeunes. Les différentes politiques thématiques manquent en effet d’orchestration unique. Le logement des jeunes s’inscrit bien dans cet ensemble, étant un aspect de la question de la jeunesse qu’il semble vain de segmenter des aspects éducatif, sanitaire ou encore culturel. Aussi, et uniquement dans ce cadre, est-il envisageable de réaliser un plan-cadre d’accès à l’habitat pour les jeunes. Schéma revendiqué par de nombreux partenaires afin de préciser les orientations à suivre dans une logique globale. Cette stratégie nationale de l’habitat en direction des jeunes devrait permettre d’impulser des politiques locales ancrées dans une logique d’ensemble et visant à un rééquilibrage géographique, basé sur l’idée de solidarité. Décentralisation II : vers une régionalisation du logement ? La deuxième étape de la décentralisation tend à renforcer le poids des collectivités territoriales, dont en tout premier lieu celui des Conseils régionaux. La situation particulière de l’agglomération francilienne demande un traitement, si ce n’est spécifique, tout au moins adapté. Les regroupements de communes, bien que nécessaires et à encourager, ne suffisent pas et doivent s’inscrire dans une logique plus vaste. Le renforcement de certaines compétences (celle de la formation des jeunes) et le transfert d’autres (comme l’habitat) permettraient d’atteindre une cohérence générale, avec la possibilité de définir, de manière opérationnelle, les actions à mettre en œuvre. Il semble, pour le moins, logique que les Régions obtiennent compétence en matière du logement des étudiants et apprentis. Pour ce faire, la Région doit disposer d’une politique foncière volontariste, avec l’objectif affirmé de réguler le marché foncier. Toutefois, il semble acquis qu’un développement régional harmonieux ne peut faire l’impasse sur la valorisation des sites infra-régionaux Dépasser la représentation caricaturale de la Seine-Saint-Denis Bien que des évolutions aient vu le jour, le département de la Seine-Saint-Denis persiste à véhiculer des images négatives qu’il s’agit de dépasser. Modifier la représentation de ce département est donc un impératif primordial pour son développement durable. Bien sûr, modifier la perception d’un site ne s’impose, ni ne se décrète. Cependant, une communication ciblée des actions réalisées peut permettre de faire évoluer sensiblement les mentalités. Le partenariat local : clef de voûte du développement territorial La valorisation territoriale, évoquée ci-dessus, nécessite une cohésion partenariale avérée, qui passe par une connaissance et une reconnaissance de l’ensemble des acteurs. L’entrelacement d’une logique globale (à l’échelle du département) et de mises en synergie locales doit s’opérer. La question de l’intercommunalité devrait notamment répondre à cette logique d’ensemble en visant une complémentarité satisfaisante des territoires. Des observatoires intercommunaux de la demande et des besoins en logement pour les jeunes pourraient voir le jour, avec une déclinaison opérationnelle dans les Programmes locaux de l’habitat (PLH). Les Conférences sur le logement devraient, pour une efficacité totale, se mener à l’échelle intercommunale. Outre l’intercommunalité, la question du logement des jeunes nécessite une inscription affirmée dans les plans stratégiques, et en premier lieu, au sein du Conseil départemental de l’habitat (CDH) et du Plan départemental d’accès au logement pour les personnes défavorisées (PDALPD). Le thème du logement des jeunes demande davantage que des interventions ponctuelles ; il nécessite bien une attention constante. Des objectifs, quantitatifs et qualitatifs, doivent être définis et évalués en temps réel. En y développant systématiquement un volet relatif au logement des jeunes, les PLH deviendraient des outils de programmation essentiels. Par le fait, la problématique du logement des jeunes devrait être systématiquement intégrée aux projets de requalification des quartiers (notamment dans le cadre des GPV ) La confrontation de mentalités, de modalités d’action ou encore de méthodes de travail variés ne peut qu’enrichir le débat et permettre la conception de projets pertinents. Le maillage ne peut être complet sans que des coopérations plus ciblées soient favorisées. Le département est dépourvu d’un outil favorisant à la mise en synergie des partenaires, à savoir le CLLAJ . Ces structures sont à la fois des outils de développement territorial d’une offre nouvelle destinée aux jeunes par des actions de captation du parc et un prestataire de gestion locative, via l’ALT , la sous-location ou encore les baux glissants. Enfin, cette architecture d’ensemble ne peut se maintenir, ni même exister, sans la création d’une structure départementale permanente de coordination sur le logement des jeunes. Cette instance agirait à la fois en amont, en recensant les expériences en vue de les mutualiser et de les reproduire et en aval, en soutenant les initiatives locales. L’avantage de ce type de dispositif est donc multiple, permettant à la fois d’actualiser en permanence le bilan de la situation, de quantifier et qualifier les besoins en construction et restructuration, d’informer les acteurs, de soutenir les projets mais également d’être vigilant sur l’attention portée par les politiques au thème du logement des jeunes. Une nécessité impérative et absolue : la construction Il semble superfétatoire d’insister davantage sur le besoin grandissant de logements accessibles et salubres. Exiger la mise en place d’un programme de constructions nouvelles ambitieux, avec le renforcement à la clé des aides à la Pierre, s’apparente donc à une évidence, utile toutefois à rappeler. La question du type de logement à bâtir, voire du lieu d’implantation, se pose. L’idée défendue par les principaux acteurs serait d’élargir le choix résidentiel, en proposant l’ensemble du spectre de logements, depuis l’hébergement d’urgence jusqu’à des programmes d’accession à la propriété, en passant par le secteur locatif. Le parc locatif demande à s’étoffer à tous les niveaux, avec une attention particulière pour la location sociale, voire très sociale. Pour autant, l’offre locative dite intermédiaire (privée et publique) doit également être présente. Outre la mobilisation des bailleurs sociaux, la recherche d’investisseurs privés institutionnels peut être préconisée, notamment dans la perspective de la création de petits logements, situés à proximité des transports en commun et mitoyens des zones de développement économique. Les programmes intermédiaires, et surtout sociaux, devraient être stimulés. A ce parc classique doit s’ajouter des structures spécifiques pour les jeunes, tels que les foyers de jeunes travailleurs (FJT) ou les cités universitaires. A l’échelle de l’académie de Créteil, la Direction régionale de l’équipement préconise la création de 10 000 logements supplémentaires pour étudiants, dont 7 000 logements à caractère social. Le manque de places en FJT étant patent, la nécessité d’en construire de nouveaux s’impose. Les acteurs locaux évaluent les besoins à 600 places, soit la construction de six FJT de taille moyenne, dispersés sur le territoire départemental. L’hébergement temporaire classique pour étudiants (cités universitaires) et jeunes actifs (FJT) pourrait être complété par un dispositif expérimental. Il semble en effet impératif de proposer des formules innovantes pour des personnes, par définition, mobiles (les étudiants, les apprentis, …). Les solutions actuelles ne répondent qu’imparfaitement à ce type de besoins. Des formules d’hébergement d’urgence et d’insertion sont à créer dans l’objectif d’un accès à un logement de droit commun. Devront être évités la stigmatisation des jeunes et leur enfermement dans un système hermétique. Proposer une variété de solutions, répondant au mieux aux besoins, sera recherché. Aux différents hébergements pourraient être associés des structures d’accueil de jour. Le ratio d’un accueil de jour par commune de plus de 30 000 habitants est avancé. L’idée étant de revenir à une logique d’équipe de prévention, quelque peu délaissée. Enfin, quelque soit le type de construction, le choix de la localisation est crucial. La question de l’environnement urbain doit être prise en compte. Eviter les quartiers excentrés et relégués devrait être une constance des opérateurs, sous le regard attentif des institutions publiques. A cette production nouvelle doit être associée le parc de logements actuel. La captation de l’existant La mobilisation du parc de logements doit se réaliser sur l’ensemble du patrimoine, privé et public. En revanche, les experts de l’accession à la propriété ne recommandent pas, voire déconseillent, de donner une véritable ampleur à cette formule. Ils jugent la nécessité, au préalable, de posséder une « culture de locataire ». S’agissant de la location dans le parc privé, des mesures fiscales existent afin d’inciter les propriétaires à mettre leur logement sur le marché. Ces dispositifs incitatifs gagneraient en efficacité Le montant des aides financières pour la remise en état des logements devrait être réévalué. Des associations peuvent obtenir un mandat de gestion du logement, avant de rétrocéder le bien, réhabilité, au propriétaire. Le conventionnement du locatif privé, permettant des hauteurs de loyer abordables, ne se pratique guère dans les zones de marché tendu, dont la Seine-Saint-Denis. Alors que certains jeunes envisagent une colocation, la législation n’est guère sécurisante, ni pour le propriétaire, ni (en premier lieu) pour les colocataires. Aussi, cette forme d’habiter demanderait à être sécurisée, en annulant la solidarité des colocataires. Les structures en lien avec la jeunesse (associations spécialisées, FJT, missions locales …) pourraient être soutenues dans leur recherche de logements du parc privé dispersés dans le diffus. Aussi, une attention particulière nécessite d’être portée à l’association immobilière à vocation sociale du département (AIS 93) afin de faciliter sa mission, à savoir élargir son panel de logements accessibles. Bien que le parc social n’ait pas été conçu pour les jeunes, il semble à l’heure actuelle fondamental de l’ouvrir à grande échelle aux jeunes. Une politique d’attribution ciblée pourrait favoriser les jeunes à accéder à un premier logement, par une inscription sur des listes spécifiques, comme cela se pratique déjà au sein de quelques communes. Ces accès « fléchés » pourraient privilégier à la fois les décohabitations « d’enfants » de locataire que la venue de jeunes sans lien avec le bailleur. La période où le taux de vacance pouvait faire espérer une fluidification du marché du logement a pris fin. Cependant, bien qu’actuellement marginale, il serait pertinent de la traiter au mieux, notamment en proposant dans le parc privé des produits attractifs pour les propriétaires et les locataires. Rappelons que la vacance dans le parc social s’avère encore davantage anecdotique. Compte tenu qu’une partie du parc demande une requalification urbaine, ou pour le moins une réhabilitation, il serait pertinent de relier avec davantage de systématisme l’urbain au social dans le cadre de la Politique de la ville (GPV, opérations de renouvellement urbain …) ou tout projet de restructuration (OPAH, Plan de sauvegarde …). Des interlocuteurs suggèrent de réhabiliter une partie du patrimoine architecturalement atypique du département en vue d’une location à des jeunes dont l’originalité du bâti pourrait convenir. Des projets ne pourraient-ils être menés, à titre expérimental, sur le patrimoine Renaudie ? Globalement, le soutien à l’émergence de projets novateurs et aux expérimentations, en vue d’une déclinaison à une plus grande échelle, ne peut que permettre le développement d’un territoire. Les opérations ayant fait leur preuve pourraient être présentées aux collectivités territoriales comme des modèles à reproduire en les adaptant au contexte local. La promotion de l’opération menée aux Franc-Moisin, mais également le programme en cours d’expérimentation à Epinay, pourrait être assurée par la future instance départementale de coordination sur le logement des jeunes. L’information : outil de l’opérationnalité La connaissance complète du marché du logement, ses rouages, ses acteurs et ses dispositifs, est un préalable fondamental pour le montage de toutes formes de projets. Qu’il s’agisse des professionnels, dans leur besoin constant d’échange d’expériences. Une mise en réseau transpartenariale s’impose avec une diffusion large de l’information ; Qu’il s’agisse des propriétaires, dans leurs besoins d’informations technique et juridique. Une campagne d’information en leur direction, via des fédérations professionnelles ou des structures comme l’ADIL, permettrait de mettre sur le marché des logements actuellement en jachère. L’objectif serait d’atteindre des « petits » propriétaires en manque d’information sur les dispositifs existants (comme le LOCA PASS ou les incitations fiscales) ; Qu’il s’agisse des jeunes, dans leurs besoins d’éclairage sur les rouages du marché du logement. Le développement de dispositifs d’accueil / information / orientation doit être préconisé. Permettre véritablement autonomie et responsabilisation des jeunes La responsabilisation de l’individu passe par une approche éducative, et si nécessaire, préventive. Les ateliers de recherche de logement ont fait leur preuve. Nécessitant un programme précis et une implication d’une myriade d’acteurs, ces ateliers imposent un travail préparatoire intense. Dans le cas contraire, les échecs sont patents. Bien que ne répondant pas à cet objectif initialement, ces ateliers peuvent permettre aux jeunes de dépasser des blocages conduisant à des phénomènes d’autocensure (sous-inscription au CROUS, sur les listes de demandes de logements sociaux …). Ces ateliers s’insèrent dans la volonté actuelle de modifier le système social encore trop centré sur l’insertion professionnelle pour une prévention et un soutien social élargis à l’ensemble des champs de la vie des individus. Accéder à un premier logement demande souvent un soutien, financier et social, temporaire. Aussi, la Seine-Saint-Denis a-t-elle créée un dispositif FSL pour les jeunes, qui cependant ne répond pas aux objectifs escomptés. L’accès passe également par le LOCA PASS. De plus, certains bailleurs privés seraient dans une surenchère de garanties. Il pourrait sembler utile de limiter, par voie réglementaire, ce phénomène.
Etat Ministère équipement (DGUHC), Patricia AKODJENOU, chargée d’études Collectivités territoriales Conseil régional IDF, Patricia BOUILLON, chargée de mission logement des jeunes Autres institutions CDC, Catherine BOILLOT, directeur territorial Seine-Saint-Denis et Val-d’Oise Union sociale pour l’habitat, Patrick KAMOUN, conseiller CROUS (Académie de Créteil), Philippe EDMOND, chargé de mission, chef de projets immobiliers Secteur associatif ALJM, Stéphane LAURENCEAU, chef de service Entreprises privées Chambre des Propriétaires de Paris, Paul PHILIPPOT, délégué général Institut de recherche, bureaux études et centres de documentation INSEE, Alain JACQUOT (exploitation ENL) Centre de documentation du ministère de l’Equipement Bibliographie sommaire INSEE/IAURIF, Atlas des Franciliens, tome 1, Territoire et population, 2000 IAURIF, les cahiers de l’habitat, supplément habitat n° 25, octobre 1999 INSEE, Ile-de-France à la page, Population, logement, activité en Seine-Saint-Denis, n° 190, octobre 2000. CNH (Conseil national de l’habitat), rapport du groupe de travail sur : Le logement des jeunes, février 2001 Haut comité pour le logement des personnes défavorisées, Droit au logement : construire la responsabilité, 9ème rapport, novembre 2003 Sénat, Jean-Pierre Schosteck, rapport fait au nom de la commission des Lois constitutionnelles, de législation, du suffrage universel, du Règlement et d’administration générale sur le projet de loi relatif aux responsabilités locales, Sénat, session ordinaire de 2003/04 CDH (Conseil Départemental de l’Habitat) de Seine-Saint-Denis, dossier du CDH du 13 juin 2003 Conseil général de Seine-saint-Denis, ORGECO, Identification des principaux enjeux de la politique du logement en Seine-Saint-Denis. Première phase : éléments de diagnostic sur l’habitat et les réalités socio-démographiques, mars 2003 DREIF et DDE 93, données extraites de la base de données Sitadel, 2002 DDASS 93, Schéma d’accueil, d’hébergement et d’insertion du département de la Seine-Saint-Denis 2003-2006, novembre 2003 CAF 93, Le logement et l’habitat en Seine-Saint-Denis : l’action de la CAF dans le domaine du logement, janvier 2003 FSL, groupe de travail «logement des jeunes en Seine-Saint-Denis», rapport sur le logement des jeunes en Seine-Saint-Denis, mars 2002 CESR, Marie-Paule Roumieux, Le logement des jeunes en Ile-de-France, mai 2001 L’observateur de l’immobilier, Loïc Chapeaux et Michel Mouillart, Université de Nanterre, Les besoins en logement des jeunes, n° 38, mai 1998 L’observateur de l’immobilier, Béatrice Herbert, Citémétrie, Vivre chez ses parents : un choix ou une contrainte ?, n° 38, mai 1998 Catherine Villeneuve-Gokalp, Les jeunes partent toujours au même âge de chez les parents, Economie et statistique, n° 337-338, 2000 Brigitte Dormont et Sandrine Dufour-Kippelen, Insertion professionnelle et autonomie résidentielle : le cas des jeunes peu diplômés, Economie et statistique, n° 337-338, 2000 Daniel Courgeau, Le départ de chez les parents : une analyse démographique sur le long terme, Economie et statistique, n° 337-338, 2000 Olivier Galland, Entrer dans la vie adulte : des étapes toujours plus tardives mais resserrées, Economie et statistique, n° 337-338, 2000 OVE, Claude Grignon et Louis Gruel, rapport à Monsieur le ministre de la jeunesse, de l’Education nationale et de la recherche, Le logement étudiant, octobre 2003 Alain Coulon et Saeed Paivandi, Université de Paris 8, rapport pour l’OVE, Les étudiants étrangers en France : l’état des savoirs, mars 2003 Cabinet Louis Harris, Malik Larabi et Valérie Marie, Les jeunes dans le parc social, mars 2002 FNAIM, Observatoire francilien de l’immobilier, Principaux résultats, 8èmevague, période de référence : 2ème semestre 2002 OLAP, Les loyers d’habitation dans le parc locatif privé de l’agglomération parisienne, dossier n° 16, septembre 2003 UESL, Mise en application de la convention du 3 août 1998 entre l’Etat et l’UESL. Aides LOCA PASS : modalités d’application, n° 61, juillet 2003 ANPEEC (Agence nationale pour la participation des employeurs à l’effort de construction), Bilan des aides LOCA PASS en 2002, juin 2003
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