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Combles impropres à l’habitation

CE : 4.3.11 et CAA Versailles : 29.3.11
Décision : n°336243


Un arrêté préfectoral met en demeure des propriétaires de faire cesser l’occupation aux fins d’habitation d’un logement situé sous la charpente d’un immeuble, la majeure partie des pièces du local litigieux étant d’une hauteur sous plafond inférieure à 2,20 m.
Le bailleur fait valoir que le volume habitable est conforme à celui exigé pour qu’un logement puisse être considéré comme décent et son argument est reçu par la Cour administrative d’appel (CAA de Versailles 29.12.09).
Le Conseil d’Etat censure ce raisonnement. «Cette hauteur n’étant pas suffisante au regard notamment des prescriptions du règlement sanitaire départemental qui retiennent une hauteur minimale de 2,20m, les locaux constituant des combles au sens de l’article L.1336-3 du code de la santé publique». Il ajoute que ne peut faire échec à cette qualification la circonstance que le volume habitable soit conforme aux exigences de l’article 4 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent (CE : 4.3.11).

En conclusion, un même local pourrait être qualifié de décent au sens du décret de 2002 et d’impropre à l’habitation au sens du code de la santé.

Un toilettage du décret du 30 janvier 2002 relatif à la décence semble s’imposer pour supprimer ou modifier la définition du volume considéré comme suffisant dès lors qu’il est au moins égal à 20 m3 sans exigence aucune de la hauteur sous plafond (faible, comme en l’espèce, ou très importante dans d’autres circonstances).
Pour mémoire : «…les caves, sous sols, combles, pièces dépourvues d’ouverture sur l’extérieur et autres locaux par nature impropres à l’habitation ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux» (CSP : L.1331-22).

Il ressort des pièces du dossier que le logement loué a une superficie de 30 m² et ne dispose d’une hauteur sous plafond égale ou supérieure à 2,20 m que sur 6,90 m² de la superficie. Sur le fondement des locaux impropres à l’habitation, un arrêté est pris mettant en demeure de faire cesser, dans un délai d’un mois, l’occupation aux fins d’habitation du local.
Le tribunal administratif annule l’arrêté retenant que le logement est décent puisque pourvu d’ouvertures et d’éléments de confort et prenant également en compte le fait que le propriétaire a réalisé des travaux de surélévation du toit de l’immeuble en cause après la prise de l’arrêté.
La Cour administrative d’appel annule ce jugement considérant «que, tout local situé dans l’espace compris sous la charpente d’un immeuble, pourvu ou non d’un faux plafond, qui ne possède pas une hauteur suffisante et n’est pas convenablement aménagé pour l’habitation, constitue un comble au sens des dispositions de l’article L.1331-22 du CSP». Elle ajoute que la circonstance que le logement soit pourvu d’ouvertures et d’éléments de confort est sans incidence sur sa qualification et que les travaux de surélévation du toit postérieurs à l’arrêté est sans incidence sur la légalité de ce dernier (CAA Versailles : 29.3.11).

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