Semaine de la copropriété

Syndic : Publication du modèle de la fiche d'information sur les prix et les prestations proposées

Afin d’améliorer la transparence dans le choix du syndic, l’ordonnance de réforme de la copropriété du 30 octobre 2019 a introduit une nouvelle obligation pour le syndic : celle de joindre au projet de contrat de syndic, une fiche d’information sur le prix et les prestations qu’il propose.

Le modèle de cette fiche d’informations a récemment été fixé, par arrêté du 30 juillet 2021, publié au Journal officiel du 9 septembre 2021. 

L’obligation de transmettre la fiche s’appliquera au 1er janvier 2022.

Cette fiche doit être transmise par le syndic au conseil syndical, avec le projet de contrat de syndic, lors de la mise en concurrence. 

Le modèle fixé par arrêté synthétise les éléments principaux du contrat de syndic. Aucune information ne peut être ajoutée ou retirée du modèle fixé par arrêté.

Sanctions : Le syndic qui ne transmettrait pas cette fiche, sera passible d’une amende administrative pouvant aller jusqu’à 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

Pour aller plus loin : Arrêté du 30 juillet 2021 précisant le format et le contenu de la fiche d'information sur le prix et les prestations proposées par le syndic

Vous voulez en savoir plus ? Les juristes de l’ADIL 93 vous conseillent gratuitement par téléphone au 01.48.51.17.45 ou par mail : adil93[at]adil93.com
 

Le projet de Plan pluriannuel de travaux : nouvelle obligation pour les copropriétés

La réalisation d’un projet de Plan pluriannuel de travaux deviendra obligatoire dans les copropriétés de plus de 15 ans, comprenant des immeubles à destination partielle ou totale d’habitation.

Ce projet de Plan pluriannuel de travaux devra être actualisé tous les dix ans et comprendra, à partir d’une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble et en tenant compte des diagnostics déjà réalisés (diagnostic de performance énergétique ou diagnostic technique global) :
-    une liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants ainsi qu’à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ; 
-    une estimation du niveau de performance énergétique que ces travaux permettraient d’atteindre ; 
-    une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation ; 
-    une proposition d’échéancier des travaux dont la réalisation apparaît dans les dix prochaines années. 

Il devra être établi par un professionnel disposant des mêmes compétences et garanties que celles requises pour l’établissement d’un diagnostic technique global (DTG).

Entrée en vigueur : 
-    le 1er janvier 2023, pour les copropriétés comprenant plus de 200 lots (à usage de logements, de bureaux ou de commerces) ; 
-    le 1er janvier 2024, pour les copropriétés comprenant 51 à 200 lots ; 
-    le 1er janvier 2025, pour les copropriétés comprenant moins de 51 lots. 

A compter du 1er janvier 2024, le projet de Plan pluriannuel de travaux intègrera progressivement la liste des documents remis à l’acheteur et prévus par le code de la construction et de l’habitation pour faire courir le délai de rétractation.

Pour en savoir plus, 
Retrouvez les juristes de l’ADIL 93 lors de notre webinaire Jeudi 21/10 à 18h dédié au projet de Plan pluriannuel de travaux et aux aides pour le financer !
Ouvert à tous, inscription par mail : adil93[at]adil93.com
 

Le DPE collectif : Généralisation progressive pour les copropriétés

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 généralise l’obligation de réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif à l’ensemble des bâtiments d’habitation collectif dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, incluant l’ensemble des bâtiments soumis au statut de la copropriété.

Le DPE vise à évaluer la consommation énergétique et la production de gaz à effet de serre d’un bâtiment. A l’inverse du DPE individuel qui concerne un seul logement, le DPE collectif comporte des informations sur la performance énergétique pour l’ensemble du bâtiment, y compris les parties communes.

Afin d’encourager une évaluation périodique de la qualité thermique du bâtiment, les copropriétés devront renouveler ou mettre à jour le DPE collectif tous les dix ans, sauf si un diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 a évalué le bâtiment comme relevant des classes énergétiques A, B ou C. 

Entrée en vigueur : 
-    le 1er janvier 2024 pour les immeubles en monopropriété et les immeubles en copropriété de plus de 200 lots ; 
-    le 1er janvier 2025 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots (à usage de logements, bureaux ou commerces) ; 
-    le 1er janvier 2026 pour les copropriétés d’au plus 50 lots. 

Pour aller plus loin : 
Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 « Climat et Résilience »,art. 158 
Code de la construction et de l’habitation,art. L.126-31 
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,art. 24-4

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Achat en copropriété : Quels documents et informations le vendeur doit-il vous fournir ?

Avant d'acquérir un bien en copropriété, il est important d'examiner attentivement l'état du bien. En effet, la situation du bien, tant géographique que financière, et son état d'entretien ont une incidence significative sur les charges auxquelles les copropriétaires vont être soumis.

L’article L.721-2 du Code de la construction et de l’habitation fixe une liste de documents et informations que le vendeur doit obligatoirement remettre au futur acquéreur, dès le stade de la promesse de vente.

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 complète cette liste par de nouveaux documents qui devront être également fournis à l’acquéreur.

    Les nouveaux documents à produire
    Le carnet d’information du logement : à partir du 1er janvier 2023
    Le plan pluriannuel de travaux ou, à défaut de projet de plan pluriannuel de travaux, à partir du 1er janvier 2024 (pour les copropriétés qui y sont soumises)

Les autres informations et documents obligatoires doivent toujours être transmis au futur acquéreur. 

    Les documents de la copropriété : 
    Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division
    Les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années
    La fiche synthétique de la copropriété

    Les informations financières de la copropriété
    Le montant des charges payées par le vendeur au titre des 2 exercices comptables précédant la vente
    Les sommes susceptibles d'être dues à la copropriété par l'acquéreur
    Le montant de la cotisation au fonds de travaux
    L'état global des impayés de charges dans la copropriété et des dettes vis-à-vis des fournisseurs

    La superficie exacte du lot (loi Carrez) : cette information doit figurer dans la promesse de vente.

    Les documents relatifs à l'état du bien et de l'immeuble
    Le carnet d'entretien de l'immeuble et les conclusions du diagnostic technique global
    Le dossier de diagnostics techniques

Droit de rétraction : En qualité d’acquéreur, vous disposez d’un délai de 10 jours à partir du lendemain de la communication de tous ces documents et informations pour revenir sur votre décision. La rétractation doit être formalisée par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au vendeur.

Pour aller plus loin : 
Fil de l’ADIL – spécial copropriété
Dépliant de l’ADIL sur l’achat d’un logement en copropriété
CCH : art. L.721-2 et L.126-35-10

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Syndicats coopératifs : Fonctionnement, avantages, conséquences

Certaines copropriétés peuvent décider d’adopter une forme coopérative, on parle alors de syndicat coopératif. Dans ce cas, les missions de gestion et d’administration de la copropriété sont effectuées directement par les copropriétaires, sans recours à un syndic professionnel.

Mais, si le syndicat coopératif présente des avantages, les copropriétaires doivent également être informés des engagements que cette forme de syndicat implique. 

Le fonctionnement du syndicat coopératif (art.14 et 17-1 loi du 10.07.1965)

Dans le cas d’un syndicat coopératif, ce n’est pas l’assemblée générale qui élit le syndic, mais le conseil syndical qui le choisit parmi ses membres. Il s’agit obligatoirement d’un copropriétaire. 
La personne qui est choisie comme syndic exerce de plein droit les fonctions de président du conseil syndical. C’est ce « président-syndic », assisté des membres du conseil syndical, qui va assurer les missions de gestion de la copropriété.
En outre, le contrôle comptable de la gestion du syndicat coopératif est confié à une ou plusieurs personnes qui peuvent être des copropriétaires des personnes extérieures qualifiées (expert-comptable, commissaire aux comptes) désignées par l’assemblée générale. 

Les avantages

Les fonctions de syndic d’un syndicat coopératif ne peuvent donner lieu à rémunération.  L’avantage principal du syndicat coopératif est donc qu’il dispense la copropriété de payer les honoraires d’un syndic professionnel.
En outre, il encourage l’implication des copropriétaires dans la gestion de l’immeuble et permet la gestion directe sans intermédiaire.

Les conséquences pour les copropriétaires

En adoptant cette forme coopérative, les copropriétaires vont devoir gérer eux-mêmes l’ensemble des missions du syndic : la gestion administrative, financière, comptable et technique de la copropriété.
Le syndicat coopératif nécessite donc un investissement important de la part des copropriétaires composant le syndic et le conseil syndical, en termes de temps et d’implication dans la vie de la copropriété, et parfois des compétences spécifiques.

En outre, comme pour un syndic professionnel, la responsabilité du syndic ainsi que des membres du conseil syndical peut être engagée en cas de faute de gestion.

Pour aller plus loin : 
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, art. 14 et 17-1
Publication de l’ADIL sur les missions du syndic

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