Révocation anticipée du mandat du syndic pour motif légitime

Cass. Civ III : 8.3.18
N° 17-12506 

Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, la désignation d’un nouveau syndic entraîne la révocation du syndic en cours de mandat (loi n° 65-557 du 10.7.65 : art. 18). Cette révocation résulte en pratique de la possibilité, tous les trois ans, de mettre en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic avant la tenue de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic (loi du 10.7.65 : art. 25).
Le syndic révoqué peut-il pour autant prétendre à être indemnisé par le syndicat qui a mis fin à son mandat avant son terme ?
La Cour de cassation répond par l’affirmative et rappelle la nécessité de justifier d’un motif légitime de révocation. En l’espèce, un syndic avait assigné un syndicat de copropriétaire en indemnisation du préjudice subi par sa révocation anticipée, intervenue du fait d’une mise en concurrence en cours de mandat. Le juge de proximité avait considéré la mise en concurrence comme normale car elle était intervenue en cours de mandat. Les fonctions du syndic avaient donc cessé immédiatement et aucun honoraire ne pouvait donc être perçu par le syndic à partir la date de l’assemblée générale annuelle.
La Cour de cassation, à la suite d’un pourvoi formé par le syndic, revient sur cette solution. La prise de fonction du nouveau syndic avant la fin du mandat de l’ancien, qui emporte révocation de ce mandat, doit être justifiée par un motif légitime. Le syndic doit donc être indemnisé jusqu’au terme de son mandat sauf à prouver qu’il a manqué à ses obligations.