Investissement locatif : une gamme de garanties
ANIL, Habitat Actualité, juillet 2004 - Analyse de David Richard, Adil du Loir-et-Cher
(Avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat)
Les Français aiment la pierre. Il suffit pour s'en convaincre d'inventorier le nombre d'articles de presse sur le sujet, et tout le monde semble s'attacher à ce que l'idylle se poursuive.
A l'instar du nouveau dispositif " Robien " d'incitation fiscale, né de la loi Habitat et Urbanisme, plutôt plus avantageux que son prédécesseur, les professionnels redoublent d'ingéniosité pour convaincre les candidats à l'investissement de la fiabilité de leurs sentiments à l'égard de l'immobilier.
En renfort des arguments habituels - la pierre est une valeur refuge, un patrimoine bien constitué se doit avant tout d'être diversifié, un loyer représente un complément de retraite idéal - les promoteurs développent une gamme de garanties toujours plus large répondant ainsi, du moins le suppose-t-on, aux préoccupations de leurs clients.
L'une des dernières repérées, dénommée garantie d'occupation ou de vacance, est censée couvrir le bailleur contre le risque d'inoccupation de son bien et lui assurer de percevoir un revenu, même en l'absence de locataire. Le coût d'une telle garantie est bien entendu directement lié à l'étendue du risque couvert et si l'objet des différentes formules est souvent proche, les modalités d'application, elles, sont très variables en particulier en ce qui concerne la durée.
Les plus fréquentes offrent une garantie d'environ six mois qui peut être actionnée en une seule fois ou à plusieurs reprises, sur une période allant de 18 à 36 mois voire au-delà, au moment de la mise en location avec un système de plafonnement, qui correspond en général à la moitié de la période garantie.
La prise en charge se fait, avec ou sans franchise, sur tout ou partie du loyer de façon constante ou dégressive, ex : 80 % pendant 6 mois ou 100 % le premier mois, 90 % le suivant, etc... pour un coût qui serait proche de celui des assurances loyers impayés.
D'autres garanties d'occupation porteraient sur des durées beaucoup plus longues - certaines proposant une couverture de 9 années fermes. Mais dans cette hypothèse, une attention toute particulière devra être portée aux contours de la garantie, à son coût (montant de la prime individualisée ou comprise dans le prix de vente du bien pour les offres globales), et à l'assise financière de la société commercialisant ce type de produit.
Cette analyse ne dispensera pas l'investisseur de s'interroger sur le principe même de la garantie, fut-elle intégrée à un prix tout compris ou " package ". Car si l'avantage octroyé présente un intérêt indéniable, en l'occurrence éviter une chute de trésorerie lors de la première location voire des suivantes, il pourrait également encourager le futur bailleur à négliger les critères d'évaluation d'un investissement locatif qui en font, par nature, un placement différent d'un support financier traditionnel.
La meilleure des garanties, aussi efficace soit-elle, ne peut être en mesure de modifier l'économie d'une opération qui aurait été engagée au mépris des quelques éléments qui doivent prévaloir à tout achat immobilier, notamment, les caractéristiques du territoire d'implantation de l'immeuble, ses qualités intrinsèques, et la demande locative.
A ce propos, il semblerait que la production de logements locatifs privés, assez abondante ces dernières années ait produit les effets escomptés par les pouvoirs publics, au moins dans certaines petites et moyennes agglomérations en rééquilibrant le marché au profit de la demande. Alors, autant dire que ce bon précepte n'a jamais été autant d'actualité.
Il se conjugue, au demeurant, fort bien avec les garanties offertes par les professionnels sous réserve qu'elles conservent un caractère accessoire au projet d'investissement, lui conférant seulement un avantage supplémentaire, sans en devenir l'élément essentiel.