Conseil pratique pour vendre votre bien immobilier
Vous souhaitez vendre votre bien immobilier mais vous ne savez pas comment faire ni qui contacter ? Pas de panique ! Nous vous expliquons toutes les démarches pour mener à bien votre projet, étape par étape.
La fixation du prix de votre bien
Tout d’abord, il faut fixer le prix de vente de votre bien. Vous pouvez le déterminer vous-même, car la fixation du prix de vente est libre. Vous pouvez également faire appel à une agence immobilière ou un notaire qui déterminera le prix du bien en fonction des prix du marché, de la surface, du type de bien, …
Vous pouvez vendre votre bien par vente aux enchères. Pour cela, il faut passer obligatoirement par un notaire qui estimera votre bien et effectuera les démarches de publicité et d’inscription à une vente publique. Ce mode de vente à l’avantage de vendre plus rapidement un bien immobilier. Vous pourrez fixer un montant de mise à prix qui est inférieur à l’estimation du bien par le notaire ou fixer un prix de réserve en dessous duquel vous ne vendrez pas.
L'offre d'achat de votre bien
Une fois le prix déterminé, vous devrez mettre en vente votre bien.
Les mandats des agences immobilières
Vous avez la possibilité de passer par une agence immobilière qui s’occupera des démarches, moyennant une commission. Vous devrez alors signer un mandat de vente qui déterminera les conditions de vente et de rémunération de l’agence.
Soyez vigilant lors de la signature du mandat de vente et lisez bien le mandat pour connaitre vos engagements, les possibilités de résiliation et la durée du mandat. En effet, il existe trois sortes de mandat :
- le mandat exclusif : seule l’agence immobilière mandatée pourra vendre votre bien pendant la durée du mandat. Par conséquent, vous ne pourrez pas vendre vous-même le bien ni passer par une autre agence pendant toute la durée de la clause d’exclusivité.
- le mandat semi-exclusif : ce mandat vous permet de vendre le bien par vous-même en plus de l’agence immobilière mandatée. Vous ne pourrez pas passer par une autre agence le temps du mandat.
- le mandat simple : qui vous permet de vendre votre bien par vous-même et par plusieurs autres agences ayant signé un mandat avec vous.
Les annonces immobilières des particuliers
Si vous avez décidé de vendre vous-même le bien, vous pouvez mettre une annonce sur un site de vente de biens immobiliers ou dans un journal d’annonce.
Pour cela, il faut respecter les règles de l’annonce immobilière. En premier lieu, vous devrez établir une description de votre bien de manière précise en indiquant le type de bien, la surface, le nombre de pièce, l’existence d’annexe, … Il faudra également indiquer le prix du bien ainsi que la référence énergétique et climatique mentionnée dans le diagnostic de performance énergétique du logement (article R126-21 du code de construction et d’habitation).
Pour les logements en copropriété, vous devrez également mentionner que le logement est soumis au statut de la copropriété, et préciser le nombre de lots de la copropriété, les charges annuelles, ainsi que l’éventuelle existence d’une procédure sur la copropriété (au sens du dernier alinéa de l’article L721-1 du code de construction et d’habitation).
L'avant contrat de vente
Si un acheteur vous fait une proposition au prix et aux conditions fixées dans votre offre d’achat, alors vous devez accepter cette proposition et signer un avant-contrat, appelé aussi compromis ou promesse de vente (promesse synallagmatique ou unilatérale de vente). Cet avant-contrat est signé avec l’agence immobilière ayant trouvé l’acheteur, devant notaire si vous avez procédé sans agence ou par vous-même (même si cela est déconseillé car la loi prescrit de nombreuses mentions obligatoires à insérer dans l’avant-contrat). Sachez également que l’acquéreur à 10 jours pour se rétracter à partir de la notification de l’avant-contrat, c’est-à-dire à partir du jour suivant la 1ère présentation de la lettre recommandée ou de la remise en main propre de l’acte. L’acquéreur pourra se retirer de la vente sans pénalité et sans motif particulier.
Cet avant-contrat est systématique lors d’une vente immobilière mais pas obligatoire. En effet, l’avant-contrat permet de prévoir des conditions suspensives comme l’obtention d’un prêt, ou l’autorisation d’urbanisme auxquelles est soumise la réalisation de la vente finale. L’acquéreur a parfois besoin d’un prêt immobilier pour pouvoir acheter un bien immobilier. Pour cela, il doit faire des demandes de prêts auprès des banques. Si la banque accepte la mise en place d’un prêt, alors l’acquéreur devra réaliser la vente. Si la banque refuse le prêt, alors l’acquéreur pourra se retirer de la vente sans aucune pénalité à condition de fournir le ou les refus de banque. La même solution s’applique pour toutes les autres conditions suspensives.
Il convient également de prévoir la purge du droit de préemption de la commune si votre bien est situé dans une zone permettant ce droit de préemption. Dans ce cas, la mairie a le droit de se substituer à l’acheteur à vos conditions ou sous réserve. Enfin, le notaire devra de son côté réaliser diverses démarches pour la réalisation de la vente. Il vérifiera l’authenticité de la qualité de propriétaire du vendeur, il réunira toutes les pièces nécessaires à la vente, il vérifiera le droit de préemption de la commune, les hypothèques présentent sur le bien immobilier et les éventuelles servitudes et prendra contact avec le syndic s’il s’agit d’un bien dans une copropriété pour obtenir l’état daté. Il calculera les taxes qui seront prélevées lors de la vente par exemple les plus-values immobilière, taxes départementales, TVA ou droit d’enregistrement…
Le vendeur doit mettre à disposition, au moment de la signature de cet avant-contrat, tous les diagnostics immobiliers obligatoires en fonction du bien (diagnostics amiante, plomb, électricité, gaz, termites, état des risques et pollution, audit énergétique …). Pour cela, vous devrez faire appel à un professionnel certifié, seul compétent pour établir ces diagnostics.
A partir de la signature de cet avant-contrat (promesse de vente ou compromis), vous avez l’obligation de vendre votre bien, vous ne pouvez plus vous rétracter. Ce point a été réaffirmé par une décision de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 23 juin 2021. A défaut, l’acquéreur pourrait demander une vente forcée devant le juge du tribunal judiciaire.
La vente définitive ou acte authentique
Les délais entre la signature de l’avant-contrat et la signature de l’acte définitif sont généralement estimés à 3 mois environ.
Les ventes immobilières sont obligatoirement conclues auprès d’un notaire. Cette obligation concerne uniquement la signature de l’acte définitif de vente. Chaque partie peut disposer d’un notaire, cela n’augmentera pas les frais.
Une date de signature sera fixée entre les parties et vous devrez vous y rendre avec les clefs pour les remettre à l’acquéreur le jour de la signature. Vous devrez donc avoir entièrement vidé le logement de vos meubles, à défaut de quoi l’acquéreur pourrait vous facturer les frais de désencombrement du logement. A partir de la signature, la propriété du bien immobilier est transférée à l’acquéreur et vous ne disposez plus de droit sur ce logement.