Le prêt à taux zéro

(Publication du 27 mars 2020)

Cet article concerne les prêts à taux zéro conclus à partir du 1er janvier 2018. Le prêt à taux zéro est régi par les dispositions du code de la construction et l’habitation au chapitre X du Titre Ier, Livre III. Tout prêt conclu avant 2018 est régi par la loi antérieure et nécessite des précisions dispensées par les juristes de l’Adil.
Le prêt à taux zéro est un prêt complémentaire pour financer l’accès à la propriété. Cela signifie qu’un prêt à taux zéro ne peut être accordé seul, il accompagne toujours un prêt principal. Il ne permet le financement que de certaines opérations et sous certaines conditions.

I. Les opérations financées

Le prêt à taux zéro peut être mobilisé dans le cadre de l’achat d’un bien neuf ou ancien.

A.    PTZ neuf

Le prêt à taux zéro peut être accordé pour l’achat d’un logement neuf.
Qu’est-ce que l’achat dans le neuf ?
L’article D 31-10-2 du code de la construction et de l’habitation donne la définition d’un logement neuf. Il s’agit d’un logement achevé depuis au moins 5 ans dont c’est la première occupation, il peut résulter d’un contrat de construction d’une maison individuelle, ou d’une vente en état futur d’achèvement, ou  de l’aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l’habitation.

B.    PTZ ancien avec travaux

Le prêt à taux zéro peut également être accordé pour l’acquisition d’un logement ancien avec travaux situé en zone B2 et C.
Les travaux doivent représenter au moins 25% du coût de l’opération pour pouvoir en bénéficier.

C.    PTZ ancien sans travaux

Le prêt à taux zéro peut-être accordé pour le financement d’un logement ancien sans travaux. Uniquement dans les cas suivants :
-    L’achat d’un logement social par son locataire qui y habite depuis au moins 2 ans ou par son conjoint ou ascendant ou descendant. Un locataire d’un logement social ou un gardien d’immeuble situé dans le même département que celui d’un logement social vacant peuvent également bénéficier du prêt à taux zéro.
-    L’achat par un usufruitier d’un logement ou terrain pour l’acquisition de la nue-propriété, ou par un nu-propriétaire pour l’achat de l’usufruit.
-    L’achat par un indivisaire de la totalité des autres parts de l’indivision.

II.    Condition à remplir

Pour pouvoir bénéficier du prêt à taux zéro il faut que l’emprunteur remplisse des conditions spécifiques liées à sa personne et à ses ressources.

A.    Condition liée à la personne

L’une des conditions prévues par l’article L31-10-3 du code de la construction et de l’habitation est que l’emprunteur ne doit pas être propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années précédent l’émission de l’offre de prêt. Cette condition est à prouver par tous moyens.
L’emprunteur s’engage à utiliser le bien immobilier comme résidence principale pendant au moins 6 ans suivant le versement du prêt. La résidence principale implique de vivre dans le logement au moins 8 mois par an.

B.    Condition liée aux ressources

L’article L31-10-5 du code de la construction et de l’habitation et l’article D31-10-3-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit que l’emprunteur doit respecter des conditions de ressources réévaluées chaque année.
C’est l’avis d’imposition N-2  de l’emprunteur qui sert de référence.
Par ailleurs, 1/9ème du coût de l’opération ne doit pas dépasser le montant maximum fixé dans le tableau ci-dessous.

C.    Sanction du non respect des conditions

A défaut de remplir ces exceptions alors l’article L31-10-7 du code de la construction et de l’habitation prévoit que l’établissement bancaire pourra demander le remboursement total du prêt à taux zéro.
Il peut également demander des intérêts jusqu’à remboursement du prêt seulement si cette sanction est prévue dans l’offre de prêt.
Si l’emprunteur souhaite vendre le bien et racheter une nouvelle résidence principale, l’établissement bancaire peut accepter un transfert de capital restant dû pour financer l’opération d’acquisition de la nouvelle résidence. A défaut d’accord, il faudra rembourser l’intégralité du capital restant dû.

Tableau des ressources

III.    Précision sur le prêt

A.    Montant maximum

Le prêt peut être consenti pour l’achat d’un logement neuf à hauteur de 40% du coût total de l’opération en zone A et B1 et de 20% du coût total de l’opération en zone B2 et C.
Pour l’achat dans l’ancien, le prêt ne peut financer que 40% du coût de l’opération ou de 10% du coût total de l’opération pour l’achat dans l’ancien d’un logement social.
Ces pourcentages sont calculés dans la limite de plafond fixé par l’article D31-10-10 du code de la construction et de l’habitation qui prend en compte la zone et le nombre de personnes. Les plafonds sont indiqués dans le tableau ci-dessous.

B.    Durée du prêt

Le prêt à taux zéro est remboursé en deux périodes : une période de différé (seule l’assurance est payable) et une période de remboursement (assurance+capital).
L’article L31-10-11 du code de la construction et de l’habitation prévoit que la durée de différé ne peut être inférieure à 4 ans.
Le prêt ne pourra pas dépasser le ou les autres prêts de l’emprunteur et il ne sera pas supérieur à 25 ans.

Plafonds du prêt à taux zéro